200余个房产营销策划案例-第74部分
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规模 占地：1。8万M2
总建面：8。9万M2 由3幢高层和1幢多层组成 占地：10000M2
由一幢高层写字楼和3幢高层住宅组成 总建面：2。4万M2 由25层跃层29层平层组成 总建面3。1万M2
绿化率 25％ 40％
容积率 约4。9
层高 3米 3米 3米 3米 3。3米
售楼部特点 临时售楼部无特点 整洁、清新、一般化 比较大气、醒目、设施齐备 一般，无特色 比较大气、醒目、设施齐备
景观配套 市政设施 市政设施 中庭园景，周边环境俯瞰 突出邻街环境 突出邻街环境
智能化 防盗报警系统；红外线监控；煤气报警系统；网上预定；视频点播；一卡通；停车场管理系统 监控、对讲系统 闭路监控系统，防盗系统，消防系统 消防及闭路监控 中央空调系统，消防照明系统，紧急照明系统，门铃对讲 计算机管理及监控；全自动消防预警；广播及灭火系统
车位布置 地下车库 地下车库 地上和地下车库 4000M2
停车场 商场上有4层地上停车场 80余个车位；地下车库
配套设计 休闲娱乐会所 绿化和亭台，其余没有什么特别配套 综合健身房，信息中心，网球场，儿童乐园 康体中心；儿童乐园；高级观光电梯会所 私人会所，露台游泳池 高级会所；
建筑风格 欧式风格 现代建筑风格，音乐回廊 欧式风格 现代风格 港式风格 欧陆建筑风格
整体规划 三座高层呈品字分布 以道路为价构，错落分布 围合式4幢高层，平行排列 单幢35层；凌于时代广场之上 2幢高层主体建筑
建筑设计 一梯六户 从排列分离，体现庄重典雅情调 采用流行时尚的设计理念融智能型综合商业大厦
二、 竞争对手配套一览表
物业名称 配套 备注
新进贵
山苑 绿化和亭台，其余没有什么特别配套 这是由于其以道路为记架构沿街错落分布所导致，售楼小姐更是强调：“此处寸土寸金，配套不可能，且成本高。”明显说服力不够。
海恒贵
山园 休闲娱乐会所 由于此项目还在内部认购，无售楼部、楼书等，情况不明
天恒城市花园 近千平方米的会所健身房、阅览信息中心、网球练习场、老人憩园、儿童乐园 由于天恒城市花园为大型封闭小区，所以拥有较大面积的配套
时代名
仕楼 康体中心、儿童乐园、1600 M2高级观光会所
龙港国际中心 豪华私人住宅会所，设俱乐部会员制的健身中心、中西餐厅、夜总会、美容中心、健身房、咖啡厅、露台游泳池 在会所的设计上颇具心思
新大陆
广场 群楼顶层的立体式园林会所，实行会员制 提出园林会所的概念
三、 竞争对手产品特征分析
物业名称 窗 阳台 主卧是否有卫生间（高层） 层高
新进贵山苑 外挑飘窗 景观阳台 A户型77。61 M2：无
B户型115。97 M2：有4。32 M2
C户型151。16 M2：有4。32 M2
D户型151。11 M2：有5。40 M2
E户型104。11 M2 ：有5。4 M2 3米
海恒贵山园 外挑飘窗 三阳台（主卧阳台为圆形） 全有 3米
天恒城市花园 外挑飘窗 一般 天景园B栋C、D有
天恒大厦南座A、B、C、D、E全有 3米
时代名仕楼 落地窗，样式普通，设计较为老式 内阳台 全有
龙港国际中心 普通 一般 全有 3米
新大陆广场 全落地窗和大突窗 观景阳台
生活阳台 A、B、C、D、E除B外全有 3。3米
四、 竞争对手智能化、装修标准分析
物业名称 智能化 装修标准
新进
贵山苑 可视对讲系统、宽带上网 墙体：高级外墙涂料、高级墙砖
屋顶：防水隔热保护层
楼梯：走道铺设花岗岩；高级名牌电梯两台
进户门：高级防火防盗门
地面：水泥沙浆找平
墙面：瓷粉饰面一次
窗户：高级铝合金
海恒
贵山园 防盗报警系统、红外线监控、煤气报警系统、网上预定、视频点播、一卡通管理系统 毛坯
天恒城市花园 闭路监控系统、防盗系统、消防系统 公共部分装修、
煤气、优质面砖外墙、优质铝窗配翠绿色玻璃、门厅及过厅装修采用星级酒店标准
时代
名仕楼 自动报警喷淋防火系统，电视保安监控系统，可视对讲系统，电子遥控中央门锁 铝窗配蓝色玻璃
龙港
国际中心 中央空调系统、消防系统、紧急照明系统、门铃对讲 外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅：墙身高级瓷片至顶，地面铺拼花地砖另有石膏板吊顶，内藏暗灯
浴室：墙身高级图案瓷片于顶，地面铺高级防滑地砖
卧室：墙身涂磁粉三遍
厨房：高级瓷片于顶，地面防滑地砖
客/饭厅：墙身涂磁粉三遍，地面水泥砂浆找平
阳台：高级防滑地砖
门：进户高级实心雕花木门
窗：高质量铝合金玻窗
新大陆
广场 新加坡狮岛全自动消防预警、广播及灭火系统 门：防火防盗门
室内：地面水泥砂浆抹平，内墙及天花混合砂浆抹平，刷白。
厨房：设排烟井，并预留上下水接口、抽油烟机、热水器及电冰箱等电器位。
卫生间：预留上下水电接口。
阳台：每户置设双阳台，一个观景阳台，一个生活阳台。阳台为开敞式或半开敞式并配金属栏杆。
窗户：所有外墙窗均采用高级铝合金窗框，配淡绿色玻璃。每户均设宽大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。
五、 竞争对手电梯、车库、物管分析
物业名称 电梯 车库 物管
新进贵山苑 二梯五户 地下车库：设置自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统及交通指示系统 安防系统：闭路监控，保安24小时巡逻，每户可视野对讲
服务系统：24小时物管热线
0。6元/ M2
十年不变
海恒
贵山园 二梯五户 两层地下车库
（有电梯直达） 自己组建
天恒城市花园 二梯五户 地上和地下停车
智能化管理 酒店式专业星级服务中日合资深圳国都广居物管
24小时物管
时代
名仕楼 二梯六户 提供星级物管服务
安全服务、商务服务、
维护服务、清洁服务
1元/ M2
龙港国际中心 平层：两梯八户
跃层：四梯六户 商场上有4层停车场450个车位 酒店式物业管理
1—1。2元/ M2
新大陆
广场 三梯五户 地下停车场85个车位 ISO9002物管体系，24小时管理及保安，计算机管理中心及监控中心 1元/ M2
六、 竞争对手户型、面积及所占比例
物业名称 户型 面积范围 所占比例
新进贵山苑 两房两厅
三房两厅 77。61 M2 —104。11 M2
115。97 M2 —151。61 M2 40％
60％
海恒贵山园
天恒城市花园 三房两厅
四房两厅
五房三厅
复式 108。29 M2 —124。62 M2
123。11 M2 —163。55 M2
225。89 M2
200 M2 —300 M2 50％
45％
0。7％
4。3％
时代名仕楼 160 M2 —170 M2
200 M2 —220 M2
240 M2 —300 M2
350 M2 — 21％
67％
6％
6％
龙港国际中心 三房两厅
四房两厅 141。507 M2 —163。995 M2
128。226 M2 —140。153 M2 38％
62％
新大陆广场 三房两厅
四房两厅 144。95 M2 —168。59 M2
199。02 M2 80％
20％
七、 竞争对手户型结构、配比优劣势分析
物业名称 优势 劣势
新进贵山苑 A户型：面积配比恰当，无黑房
B户型：有主卫、储藏室
C户型：有主卫、走入式衣柜、工人房
D户型：有主卫、储藏室、观景阳台、生活阳台
E户型：有主卫、无黑卫
A户型：无主卫
B户型：厨房面积过大
C户型：有黑卫
D户型：有黑卫
E户型：厅不方正
所有户型都没有做到浴、厕分离
海恒贵山园
天恒城市花园 天景园：A、B、D主卧有转角观景阳台
C、D有主卫
天恒大厦南座：都有主卫 天景园：A、B餐厅相对，C户型餐厅、卫生间相对，私密性差
天恒大厦南座：A、B卫生间相对，D、E餐厅、书房和卫生间相对，私密性差。
所有户型都没有走入式衣柜
时代名仕楼 室内梁较粗大，且有黑房
龙港国际中心 都有主卫 A、C有黑卫；A、B浴室相对，卧室对厨房；C、D卧室对浴室；E、F卧室对浴室，私密性极差
新大陆广场 A、C、D、E另备工人用房和生活阳台；B另备更衣房、工人用房和生活阳台；A、C主卧房有转角阳台 室内梁较粗大，异型房较多
国际企业中心一期项目开发计划书
一、 项目概况
本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约77。7亩）。
二、 目标客户的描述
完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。
三、 项目定位
本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质
1、 建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性
2、 道路系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。
3、 配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。
4、 景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。
四、 开发计划及成本分析
根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1。18。其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。
1、 开发计划
2003年2月完成方案设计和报批
2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计
2003年3月…5月销售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。
2003年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计
2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置
2003年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米，销售价95折
2003年7月进入正式销售，起价： 元/平方米，均价： 元/平方米
2003年8月进行水电报装，土建工程完工
2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续
2003年9月，二期组团（2万平方米）开工，会所开工
2003年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成
2003年11月，会所进入装修
2003年11月，起价： 元/平方米，均价： 元/平方米，二期开盘
2004年1月，二期组团进行土建工程完工
2004年3月底，国际企业中心研发区建成
2004年6月，应累计实现销售25000平方米
2004年12月，全部销售完成
2、 成本分析
国际企业中心建设投资估算表
序号 费用名称 计量单位 规模指标（㎡） 单项指标（元/㎡） 估算投资（万元） 备注
1 土地费用 1419
1。1 三通一平费 ㎡ 51598 5 25。80
1。6 地价 ㎡ 50000 278。64 1393。2 按每亩18万元计算
土地费用楼面价 283。64
2 前期费用 153。9
2。1 土地测量、地质勘测费 ㎡ 54000 3 16。2
2。2 建设规划设计费 ㎡ 25 135
2。3 施工图审查费（抗震、技术安全检查） 0。5 2。7 设计费×2％
前期费用楼面价 28。5
3 取得规划许可证前的规费 54
3。1 垃圾处理费 ㎡ 54000 10 54
前期规费楼面价 10
4 工程造价 5655。32
4。1 主体部分 ㎡ 54000 4542。92
4。1。1 土建工程 ㎡ 620 3348
4。1。2 门窗 ㎡ 39 210。6 按建筑面积15％（8100㎡）；彩铝单层窗260元/㎡计算
4。1。3 外墙 ㎡ 80 432 按建筑面积80％（43200㎡）；100元/㎡计算
4。1。4 电梯安装 ㎡ 77。78 420 按12部计算
4。1。5 不可预见费 132。32 取3％
主体部分楼面价 841。28
4。2 建设配套费 ㎡ 1112。4
4。2。1 区内道路排水、停车场等 ㎡ 54000 80 432
4。2。2 绿化工程 ㎡ 50 270
4。2。3 市政配套 ㎡ 70 378
4。2。5 不可预见费 32。4 取3％
建设配套费楼面价 206
工程造价楼面价 1047。28
5 建设期间税费 202
5。1 质量监督费 600×54000×2％ 64。8
5。2 建设单位管理费 30 约设计费的40％
5。3 发展新型墙体材料专用费用 ㎡ 54000 3 15。2
5。4 商品混凝土保证金 10
5。5 建设工程竣工档案保证金 ㎡ 54000 0。5 2。7
5。6 工程监理费 30 约设计费的40％
5。7 卫�
