国富论全本-第108部分
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洲享有什一税的教会则不同。各教会所分得的什一税，数量细微，因此没有一个会象亚洲君主那样关心土地的耕作及改良。一个教区的牧师，决不能发现有什么利益，向国内僻远地方修建运河或公路，以拓展本教区产物的市场。因此，这种税，如用以维持国家，其所带来的若干利益，尚可在某种限度抵消其不便；若用以维持教会，那就除不便外，再也无利益可言了。
课于土地生产物的赋税，有的是征收实物，有的是依某种评价征收货币。
教区牧师和住在自己田庄内的小乡绅，有时觉得以实物收取什一税或地租，也许有若干利益。因为，他征集的分量既少，所从征集的区域又小，所以对每一部分应收实物的收集和处理，自己通能亲自监视。可是，一个住在大都市而有大资产的绅士，如对于其散在各地的田庄的地租，亦征收实物，那就不免要蒙受其承办人及代理人怠慢的危险，尤其是这般人舞弊的危硷。至于税吏由滥权溺职所加于君主的损失，那无疑还要大得多。一个普通人，那怕凡事极其粗心大意，但与小心谨慎的君主比较，对干督视使用人那一点，恐怕要强得多。公家收入，如以实物征收，由于税吏胡乱处理所遭的损失，实际纳到国库的，往往不过人民所出之一小部分。然而中国公家收入的若干部分，据说就是这样征收的。中国大官及其税吏们，无疑的都乐得保持这种征税惯例，因为征收实物，是远较征收货币容易舞弊多了。
土地生产物税征收货币，有的是按照随市场价格变动而变动的评价；有的则是按照一定不变的评价，例如，市场状态无论如何变动，一蒲式耳小麦总是评作同一货币价格。以前法征收的税的税额，不过随耕作勤惰对实际生产物所生的变动而变动，以后法征收的税的税额，就不但随土地生产物上的变动而变动，而且会随贵金属价值的变动，乃至随各时代同名铸币所含的贵金属分量的变动而变动。因此，就前法言，税额对于土地实际生产物的价值，总是保持同一的比例；就后法言，税额对干那个价值，在不同时期会保持大不相同的比例。
不征收土地生产物的一定部分或一定部分的价格，而收取一定额货币来完全代替所有赋税或什一税，这种税，就恰与英格兰土地税为同一性质。这种税，既不会随土地地租而腾落，也不会妨碍或促进土地的改良。有许多教区，不以实物征收什一税，而以货币代替实物的税。那种税法，亦与英格兰土地税相类似。在孟加拉回教政府时代，其所属大部分地区，对于征收生产物五分之一的实物，亦据说是以相当少的货币代替。此后，东印度公司的某些人员，因借口把公家收入恢复到其应有的价值，在若干州区，也把货币代税改为实物付税。可是，在他们管理之下，这一改变，一方面因阻碍耕作，同时又造成征收上营私舞弊的新机会，所以与他们开始管理那种税收时比较，公家收入曾大大减少。公司人员大抵曾从这个改变得了好处，但恐怕是以他们的主人及国家为牺牲的。
房租税
房租可以区分为两个部分：其一，或可称为建筑物租；其二，通常称为地皮租。
建筑物租，是建筑房屋所费资本的利息或利润。为使建筑业与其他行业立于同一水准，这种建筑物租，就须第一足够支给建筑业者一种利息，相当于他把资本对确实抵押品贷出所能得到的利息；第二足够他不断修理房屋，换句话说就是他在一定年限内能收回其建筑房屋所费的资本。因此，各地的建筑物租，或建筑资本的普通利润，就常受货币的普通利息的支配。在市场利率为百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，尚能提供相当于全部建筑费用的百分之六或百分之六点五的收入，那建筑主的利润，就算是足够了。在市场利率为百分之五的地方，就也许要提供相当于全部建筑费的百分之七或百分之七点五的建筑主利润，才算是足够的。利润既与利息成比例，如果建筑业的利润，在任何时候超过上述比率过多，则其他行业上的资本，将会有很多移用到建筑业上来，直至这方面的利润，降到它正当的水平为止。反之，如果建筑业的利润，在任何时候低于该比率过多，则这方面的资本立即会移用到其他行业上，直至建筑业利润，再抬高到原来的水平为止。
全部房租中，凡超过提供合理利润的部分，自然归作地皮租。在地皮主与建筑主为各别个人的场合，这部分，大抵要全数付与前者。此种剩余租金，是住户为报酬屋址所提供的某种真实或想象的利益而付给的代价。在离大都市辽远、可供选择建筑房屋的空他很多的地方，那里的地皮租，就几乎等于零，或比那地皮用于农业的场合所得不会更多。大都市附近的郊外别墅，其地皮租就有时昂贵得多。至于具有特别便利，或周围风景佳美的位置，不待说，那是更其昂贵。在一国首都，尤其是在对房屋有最大需要的特别地段内（不问这需要是为了营业，为了游乐，或只为虚荣和时尚），地皮租大都是最高的。
对房租所课的税，如由住户付出，且与各房屋的全租成比例，那就至少在相当长期内不会影响建筑物租。建筑业者如得不到合理利润，他就会不得已抛弃这行业，这一来，不要多久，建筑物的需要提高，他的利润便会恢复原状，而与其他行业的利润，保持同一水准。这种税，也不会全然落在地皮租上。它往往会这样自行区分为两部分，一部分由住户担当，一部分由地皮主支出。
比方，假定有一个人，断定他每年能出六十镑的房租，又假定，加在房租上由住户支出的房租税，为每磅四先令，或全租金的五分之一，那末，在这场合，六十镑租金的住宅，就要费他七十二镑；其中有十二镑，超过了他认为能担负的额数。这一来，他将愿意住坏点的，或租金五十镑一年的房屋，这五十镑，再加上必须支付的房租税十镑，恰恰为他断定每年所能负担的六十镑的数额。为要付房租税，他得放弃房租贵十镑的房屋所能提供的另外便利的一部分。我说他得放弃这另外便利的一部分，因为他很少得放弃其全部。有了房租税，他会以五十磅租得无税时五十磅所格不到的较好的房屋。因为，这种税，既把他这个竞争者排除去，对于年租六十镑的房屋，竞争自必减少，对于年租五十镑的房屋，竞争亦必同样减少，以此类推，除了租金最低无可再减，而且会在一定时间因此增加其竞争的房屋外，对于其他一切房屋，竞争都会同样减少；其结果，一切竞争减少的房屋的租金都必多少下落。可是，因为减少的任何部分，至少在相当长期内，不会影响建筑物租，所以，其全部就必然要落在地皮租上。因此，房租税最后的支付，一部分落在那因为分担此税而不得不放弃其一部分便利的住户头上，另一部分落在那因为分担此税而不得不放弃其一部分收入的地皮所有者头上。至于他们两者间，究以何等比例分担这最后支付，那也许是不容易断定的。大约在不同情况下，这种分配会极不一样；而且，随着这些不同情况，住户及地皮所有者，会因此税而受到极不相同的影响。
地皮租所有者由于此税所可能受到的不平等，完全是由于上述分担上偶然发生的不平等。但住户由于此税所可能受到的不平等，就除了分担上的原因以外，还有其他原因。房租对于全部生活费的比例，随财产的大小程度而不同。大约，财产最多，此种比例最大；财产逐渐减少，此种比例亦逐渐减低；财产最少，此种比例最小。生活必需品，是贫者费用的大部分。他们常有获得食物的困难，所以他们细微收入的大部分，都是费在食物上。富者则不然。他们主要的收入，大都为生活上的奢侈品及虚饰品而花费掉；而壮丽的居室，又最能陈饰他的奢侈品，显示他的虚荣。因此，房租税的负担，一般是以富者为最重。这种不平等，也许不算怎么背理。富者不但应该按照收入比例为国家提供费用，而且应该多贡献一些，难道可说这是不合理的吗？
房租在若干点上，虽与土地地租相似，但在某一点上，却与土地地租根本不同。土地地租的付给，是因为使用了一种有生产力的东西，支付地租的土地，自己产生地租。至于房租的付给，却因为使用了一种没有生产力的东西。房屋乃至房屋所占的地皮，都不会生产什么。所以，支付房租的人，必须由其他与房屋绝不相关的收入来源中提取所需的款。只要房租税是落在住户身上，它的来源必与房租本身的来源相同，而必由他们的收入来支付，不管这收入是来自劳动工资、资本利润或土地地租。只要房租税是由住户负担，它就是这样一种的税，即不是单独课于那一种收入来源，而是无区别地课千上述一切收入来源，在一切方面都与任何消费品税有同一的性质。就一般而论，恐怕没有哪一种费用或消费，比房租更能反映一个人全费用的奢俭。对这种特殊消费对象比例征税，也许所得收入，会较今日欧洲任何其他税收为多。不过，房租税如定得太高，大部分人会竭力避免，以较小房屋为满足，而把大部分费用移转于其他方面。
确定房租，如采用确定普通地租所必需采用的方策，就容易做到十分正确的地步。无人居住的房屋，自当免税。如果对它征税，那税就要全部落在房屋所有者身上，使他为不给他提供收入也不给他提供便利的东西完税。设所有者自己居住，其应纳税额，不应当以其建筑费为准，而应按房屋要是租给别人依照公平裁定所能租得的租金为准。假若依其建筑所费为准，那每镑三先令或四先令的税，再加上他项税捐，就几乎会把全国的富户大家全部毁掉，并且，我相信，其他一切文明国如都这样做，也都会得到同一结果。不论是谁，只要他留心考察本国若干富户大家的城中住宅及乡下别墅，他就会发现，如按这些地宅的原始建筑费百分之六点五或百分之七计算，他们的房租，就将近要等于他们地产所收的全部净租。他们所建造的宏壮华丽的住宅，虽积数代的经营，但与其原费相比，却仅有极少的交换价值。
与房租比较，地皮租是更妥当的课税对象。对地皮租课税，是不会抬高房租的。那种税，将全由地皮所有者负担。地皮所有者总是以独占者自居，对于地皮的使用，尽可能地要求最大的租金。其所得租金为多为少，取决于竞相争用地皮者为贫为富，换言之，取决于他们能够出多出少来满足其对一块地皮的爱好。在一切国家，争用地皮的有钱人，以在国都为最多，所以国都中的地皮，常能得到最高的租金。不过，竞争者的财富，既不会因地皮税而有所增加，所以他们对于使用地皮，亦不愿出更多的租。地皮租的税，是由住户垫支，或是由地皮所有者垫支，无关紧要。住户所必须付纳的税愈多，所愿付的地皮租就愈少。所以地皮税的最后支付，完全要落在地皮所有者身上。无人居住的房屋的地皮租，当然不应该课税。
在许多场合，地皮租及其他普通土地地租，同为所有者不用亲自劳神费力，便可享得的收入。因此，把他这种收入，提出一部分充国家费用，对于任何产业，都不会有何等妨害。地皮课税以后，与未税以前比较，社会上地劳动的年产物，即人民大众的真实财富与收入是不会两样的。这样看来，地皮租及其他普通土地地租，就恐怕是最宜于负担特定税收的收入了。
单就这点说，地皮租甚至比普通土地地租更适合作为特定税的对象。因为，在许多场合，普通土地地租至少是部分归因于地主的注意和经营。地租税过重，足以成为这注意和经营的妨害。地皮租则不然。地皮租就其超过普通土地地租的数目说，完全是由于君主的善政。这善政，保护全人民的产业，同时，保护若干特殊住民的产业，使这些住民能对其房屋所占地皮，偿付大大超过其实际价值的租金，或者说，使这些住民能对地皮所有者提供大大超过足够赔偿地皮被人使用所受的损失的报酬。对于借国家善政而存在的资源，课以特别的税，或使其纳税较多于其他大部分收入资源以支援国家的费用，那是再合理没有的。
欧洲各国，虽然大都对于房租课税，但就我所知，没有一国把地皮租视为另一项税收的对象。税法设计者，对于确定房租中什么部分应归地皮租，什么部分应归建筑物租，也许曾感到几分困难。然而要把它们彼此区分，究竟不是何等了不起的困难。
在英国，有所谓年土地税，照此种税法，房租税的税率，应该是和地租税的税率相同。各不同教区和行政区，征
