一个暴富行业的背后 地产江湖连载-第13部分

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通过合作，绿地以8。3亿元，获得了760亩的土地开发权，剩下的940亩由顺驰开发。按此计算，这760亩土地的单价为109万/亩。而顺驰当初拿地的价格是110万元/亩。

作为绿地在无锡的第一个项目，绿地集团对这个项目非常重视。早在2005年3月底，绿地集团总裁张玉良曾亲自赴无锡考察项目，同时在场的还有顺驰中国大股东孙宏斌、董事局主席汪浩，知情人士透露：“双方就是在那次会面中确定了‘合作’意向。”

与上次同中远合作的“大张旗鼓”相比，这一次双方的合作方式有些特别———种种迹象表明，这绝不是一次普通的“合作”。

按照对外数据，顺驰给绿地的760亩地的地价为109万/亩，与顺驰原来拿地的价格不相上下。但当时有知情人士对媒体透露，这仅是双方对外宣称的数字，惠山地块并不是黄金地块，绿地集团绝对不会出如此高价。“实际价格要远低于109万。”

当时，多位熟悉无锡市场的地产商都分析说，尽管双方都将此称为“合作”，极力避免“卖地”两字，但实质就是顺驰将地块卖给了绿地。他认为，按照国家政策的要求，工程投资额须达总投资的25％以上，才可以直接卖地。估计，这块地可能没有达到这个要求，于是采取业内流行的变通做法间接卖地———项目转让或者项目合作。

如果卖地之说是真，那结合一系列迹象，已说明顺驰集团的资金链此时已经摇摇欲坠。

北京拍地开始钱紧

几乎与此同时，顺驰置地北京公司还与首钢集团合资成立了北京首钢顺驰，新公司注册资金1亿元，首钢与顺驰各占50％的股份。

1988年－1993年　此间的少年　第九回　顺驰陨落（4）

　　　　2005年8月，北京首钢顺驰参与北京清河地块竞拍，这是北京实行土地“招拍挂”制度以来最大地块。当时有来自顺驰、华润、北京城建等7家企业参与了竞标，经过81轮的竞争，华润最终击败其他买家，以25。65亿元，竞得北京“地王”。

海淀区清河镇住宅及配套用地原是北京制呢厂、北毛纺织集团有限责任公司和北京清河毛纺织厂三家毛纺企业的企业用地，地块土地面积456139。6平方米，规划建筑面积701617。5平方米。这宗地是北京土地交易完全实行“招牌挂”以来面积最大的地块，交易形式为挂牌，起始价高达16。98亿元。因为该地块总体金额非常大，另外这个项目受亚奥板块影响，其主体工程可能要在2008年奥运会前完成，这两点对于开发商的开发和资金实力都是很大的压力。

最终有，北京华润新镇置业、珠江及合作伙伴、北京城建投资有限公司、北京首钢顺驰房地产公司、北京北辰、北京国融置业、富力地产7家企业，他们在分别交纳了1。7亿保证金后，正式进行现场角逐。

首先举牌的是北京城建集团18。8亿元，经过34轮竞价后，竞争对象锁定在首钢顺驰和华润新镇之间。双方的竞争非常激烈，价格很快就攀升到22亿元，然后又到了23亿元。由于双方举牌太快，拍卖师几乎都来不及反应价格。价格不断刷新，拍卖师甚至提醒竞拍者要慎重。当顺驰将价格加到25亿元时，场上的竞争已经达到了白热化，现场不断爆发出掌声。而华润则是不疾不徐，紧紧跟随顺驰叫价。

这时，顺驰已经将价格加到了25。6亿元，拍卖师已经喊出25。6亿元第一次，华润沉思不到1分钟，喊出了25。65亿元。这样，经过81轮竞价后，华润新镇以25。65亿元的价格胜出，如愿获得该块土地开发权，该价格高出17亿元的底价8。65亿元。

据业内人士透露，当时，华润在北京已经没有地块可供开发，所以此次竞买不惜血本，以打破目前的“地荒”局面。

顺驰方面对此次落败非常惋惜，顺驰北京的负责人当时表示，“跟以往最大的不同是，这次我们前期准备工作做得特别充分，从资金解决方案、市场的论证、产品户型的定位、地块区域成长性，到拿地之后团队如何操作，都做了特别深入的论证。一开始就把项目方方面面的工作做得很扎实，光成本核算就好几轮：详细核算成本，核完结合方案又核，再请各个专业机构核。”

同志们，这里面透露的信息是非常令人惊异的，在此次竞拍前，顺驰一直以“天价拿地”的作风著称。在北京两次参加公开竞拍，两次中标，且均以令人瞠目的高价获胜。

此次拍地，充分准备，最后竟然没有延续以往的风格，这最后的选择放弃，也许表明其已开始审慎对待资金要求。

当时，市场上不少人士综合张桂宗离职、无锡让地、北京拍地失败等一连串迹象，已经判断出顺驰的资金链此时已经非常紧张。但此时的顺驰还有最后一线希望，只要能抓住它，一切就将逆转，那就是与美国投行摩根斯丹利的私募计划。

大摩的最后一击

2005年，顺驰和美国投行摩根斯丹利一直在进行私募方面的谈判。按照孙宏斌的判断是，私募框架一旦达成，顺驰中国在16个城市项目运作资金将得到保障。

当时，大摩打算和顺驰签订一份带有“对赌”性质的协议。据称大致内容是大摩以7。5亿元购入顺驰20％的股权。但如果来年顺驰纯利低于一个数值，大摩得到的20％股权将翻一番，也就是40％。最终，孙宏斌认为摩根的要求太苛刻，谈判失败。

据了解，2005年10月底的一次内部会议上，孙宏斌愤慨地表示，10月11日大摩还信誓旦旦地保证合作没有问题，到了19日就变卦说“资金还没到位”，原定于10月21日签订的股权买卖合同就此流产。

顺弛内部人士称，此前为了获得大摩的投资，顺驰，整个公司当时都在围着大摩转，陪吃、陪喝是常态。但是最后还是没成。

1988年－1993年　此间的少年　第九回　顺驰陨落（5）

　　　　没过多久在接受媒体采访时，孙宏斌就为此承认了自己的失败。他说，顺驰拖到2005年11月才决定终止私募谈判是决策上的失误，使顺驰失去了对全国化战略进行调整的最佳时机。

如果能够拿到这笔钱的话，顺驰的不少资金漏洞就此能够补上，成败尚在未定之天，但商场不存在如果。

银行贷款收紧、海外上市无望、私募彻底失败，大摩的最后一击充分让人体会到了资本的冷酷。

销售目标200亿　　结果只实收80亿

就2005年的销售业绩预测，最早见诸报端的大概就是顺驰集团。早在2004年底，顺驰高层就已经开始提出了2005年销售回款达到200亿的目标。但在宏观调控之后，200亿这样的目标没人提及了。顺驰集团开始了持续性的调整，开始战略转型

2006年1月23日，顺驰中国总裁汪浩在公司内部网上在线聊天时公布，2005年顺驰经受住了市场考验，实现80亿销售回款，销售规模保持在行业前列。公司目前确实面临一些困难，但这与转型和调整并无太多的关系。这种困难和压力只是阶段性的，是一个房地产公司正常经营周期问题。

顺驰方面表示，因为顺驰大部分项目都是2003年底获取的，按开发进度，2004年开盘，2005年底入住，大部分项目集中在2005年底2006年初这一个时间段入住，项目集中入住等情况给公司带来暂时的困难和压力。此外，行业今年的调整也确实给企业的经营带来一些影响，给企业的调整带来了一些压力。

回想一年前，在2005年初，多家房地产企业纷纷高调公布了自己企业的2004年度销售业绩，合生、顺驰、绿地几大巨头都争先恐后地表示2004年的企业销售额已经突破百亿。一年后，顺驰、绿地已经滑出百亿豪门。

2006年3月28日，绿地集团董事、办公室副主任蒋中秋曾对笔者表示，绿地集团2005年的总销售收入为148亿元，其中来自房地产业务的销售收入为95亿元，在上海的房地产业务因为受到调控的影响，没有2005年初预计的那样理想，但其他地区的房地产业务还是发展迅速的，对房地产业务起到了很好的支撑作用。另外集团旗下还有相当的非房地产业务，2005年全年，这些业务发展也非常好，有力地支撑了集团整体的销售收入。2005年绿地集团来自房地产业务的销售收入为95亿元，比2004年的80亿元有一定增长，但没有达到原定的100亿目标。虽然集团整体收入过百亿，但与万科、合生完全靠房地产业务实现百亿还是有所区别的。

万科发布的该公司的2005年度报表显示，公司2005年实现销售面积231。8万平方米，增长41。5％；销售收入139。5亿元，增长52。3％。2005年全年公司实际完成开工面积259。3万平方米，竣工面积217。4万平方米，销售面积大于竣工面积。年末，公司结算面积176。9万平方米，结算收入103。8亿元，已售未结面积达65。7万平方米，金额计48。7亿元。

从合生创展方面发布的消息显示，截止到2005年12月25日，合生创展集团全国的销售单位突破了11000套，同比增长超过20％，继续顺利突破百亿。

王石的再度抨击

2006年1月，万科董事长王石再度出语，“顺驰与万科根本不能同日而语。这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

与此同时，潘石屹在自己的博客上刊登了这样一篇文章：

“一天，在深圳的某桑拿房里，王石和陈劲松一边在蒸桑拿一边在聊天。

突然开门进来一小伙子，一声不吭拿起一大桶水全都浇到了桑拿房里烧红的石头上，桑拿房中的温度骤然升高，一阵阵热浪铺面而来，逼得人喘不过气来。陈劲松大叫了一声，马上推开桑拿门跑出去了。留下了王石和深圳男青年还在里面坚持着，虽然炽热难熬，王石在心里面始终和这位男青年在较着劲，看谁能坚持到最后，谁的意志会先跨下来。终于，这位男青年坚持不住了，开门跑了出去，王石坚持到了最后，王石胜利了！

1988年－1993年　此间的少年　第九回　顺驰陨落（6）

　　　　桑拿房的温度降下来了，陈劲松走进来对王石说：王总，你真行！把这小青年给熬跑了。王石说：这人就是房地产界的孙宏斌，跑进来就是搅局来的，所以一定要坚持住，不能输给他。

看到王石关于“顺驰是害群之马”的言论后，老潘和任志强在电话里也沟通了彼此的看法。

按照老潘的记载：

任志强当时的观点是：王室这样说是没有道理的，孙宏斌应该对他的股东负责，没有必要对王石负责。如果孙宏斌违法乱纪了，可以法律制裁他，如果作为同行，作为竞争对手，说人家是害群之马这是不对的。

老潘说：还没有看到孙宏斌的反应。

任志强：最后别反应，反应的话就变成一场吵架。

孙宏斌再度走上前台

面对外界的种种议论、内部的管理混乱、资金链条的极度紧张。2006年3月16日，孙宏斌对笔者时表示，他本人已重新出任顺驰中国董事长一职，他表示，在未来几个月内，顺驰集团将加大资产重组力度，缩减规模、收缩战线。3月17日，顺驰集团正式对外界公布了这一人事变动，并发布了《关于孙宏斌出任顺驰中国董事长的解释》。孙宏斌此次重任董事长，意味着在两年时间内，顺驰中国董事长已发生了三次变动。

在老孙此次回归之前，顺驰控股刚进行过一轮调整，企业由“集团总部—区域公司—城市公司”的三级架构调整为“集团总部—城市公司”的两级管理架构，原区域公司职能与集团总部职能合并。架构调整后的顺驰中国下设北京、天津、上海等11个城市公司，由总部直接管理各城市公司。调整后的总部各管理中心将涵盖原区域公司的部分职能，并直接与各城市公司对接。城市公司的财务部、人力资源部、成本部门均由集团总部进行垂直管理。

孙宏斌当时表示，公司高管已调整到位，近期将不会再发生大的人事变动，但从现在起到6月份，顺驰将进行近三个月的资产重组工作。顺驰目前在全国十六个城市中有项目，经分析发现在此模式下，企业管理链条拖得太长，如果从部分中小城市撤出来，集中力量于京津地区、长三角一带的话，有利于企业整体发展。整个资产重组工作计划将进行到2006年6月份，重组后的顺驰将会在规模上有所缩减，但质量将更为优良。重组工作将主要集中在项目层面，一部分项目将整体出让，目前已经有四五个开发项目正在运作转让事宜。另一部分与外公司合作的项目将全盘收回。

部分项目将转让给融创开发。融创的房地产业务分布于天津、重庆、成都、长春四个城市。其中成都、长春的项目，融创采取与其他企业合作的方式运作。目前，顺驰在南京的项目公司已经由融创接手管理。滨江奥城项目是顺驰在南京