富爸爸 年轻退休-第6部分
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休。”我回答说。
“你用我们的钱投资什么项目？”又有一个人问道，显然他对我的投资项目很关切。
“房地产，”我回答说，“除此之外，你们不会借钱给我。你们是抵押银行家，而不是投资银行家，是吗？”
那个年轻人点点头，低声回答：“我们是抵押银行家，我们借钱支持的是房地产项目，而不是股票、债券、共同基金等项目。”
第一部分我怎样做到提早退休（3）
“但是，过去10年股票市场升值率不是远高于房地产的升值率吗？”坐在稍后位置的一位年轻女士问道：“我的401（k）比我见到过的许多房地产项目经营状况都要好。”
“或许是这样，”我回答说，“但是，你的401（k）升值仅仅是因为市场动力和资本升值。你会长期仅依靠市场动力和资本升值的情况投资吗？”
“当然不会。”那位年轻女士回答。
“我也不会那样做，”我说，“我不会仅仅为了资本升值投资。我从来不需要通过市场升值来为自己赚钱，尽管我的一些资产升值也很大，但不存在许多股票和共同基金贬值的问题。”
“如果你投资不是为了资本升值，那究竟是为了什么？”那位年轻的女士接着问道。
“我是为了现金流而投资，”我轻轻地回答，接着反问了一句：“你每月的现金流是多少？或者说，你的401（k）带来的收入减去支出后是多少？”
“没有多少，”她说，“我参与退休金计划的目的就是为了免掉资本所得税，让自己的钱都留在退休金账户上。我的401（k）本来就不是为了给自己每月带来现金流的。”
“我还想问你一句，你的房地产投资每月带来的现金流会增加自己的税务支出吗？”
“没有，”她说，“我只有共同基金一项投资。”
“那你是抵押贷款银行家吗？”我笑着问道。
“让我们说得更直接些吧，”她说，“你从我们手里借钱，购置了房地产，每月给你带来现金流。你有了现金流，所以能和太太提早退休，而我们大家完全将希望寄托在共同基金的资本升值上，所以希望自己能够晚一些退休。当我们退休的时候，我们总是希望股市不要出现震荡。那也就是说，我们帮助你提早退休，但我们却不知道帮助自己。”
“从一定意义上讲，的确如此。”我回答说，“我感谢你们以及你们整个行业帮助我获取退休金。你们帮助我拥有了数百万美元，因此能够提早退休。自然，我希望你们自己也能这样做。”
演讲结束的时间快要到了，当我走下主席台时，大厅里响起了一片掌声，气氛也一下子活跃起来，尤其是年轻听众被我的观点振奋起来了。当穿过人群握手的时候，我有机会听到他们对我演讲的评论。但是，尽管他们都是抵押贷款银行家，我依然听到了类似于过去很多普通听众的议论，比如：
1“他所讲的事情风险太大了。”
2“我永远不会借钱给他。”
3“他不知道自己在说些什么。”
4“现在你不能那样做了，市场已经发生了变化。”
5“他太走运了，不过只要等到市场崩溃，他就会跪在我们面前祈求。”
6“我无法确定，这是我从不购置房地产的原因。”
7“房地产市场严重过剩，马上就要崩溃。”
8“你知道有多少像他那样的人最终栽倒在房地产市场上？”
9“如果他的债务这么多，我就不会借给他任何钱。”
10“如果他真的退休了，为什么还给我们做讲演？”
第一部分我怎样做到提早退休（4）
穷爸爸的教诲
穷爸爸常常建议我：“上学，争取好成绩，找个安全可靠的工作，勤勉努力，好好储蓄。”他还经常引用一些俗语教育我，比如：“永远不要借债，也不要借债给别人。”“攒一分钱等于挣一分钱”，“不买买不起的东西，一概支付现金，永不赊账”等等。
如果完全按照他的建议，穷爸爸的生活或许应该不错。但是，同大多数人一样，他说着自己认为正确的话，但却没有做出正确的事情。他借钱买房子、汽车，从不投资，他认为“投资风险太大”。他也设法积蓄，但每次遇到紧急情况，总是入不敷出。他借钱购买的东西使自己更为贫穷，不愿借钱购买的东西却有可能使自己致富。这些细小的差异，使他的生活有了很大不同。
这些根深蒂固的观念和处理金钱的方式，决定了他65岁还不能退休，无法享受平静的生活。这也是直到癌症完全击倒他之前，不得不一直工作的原因。他终生工作勤奋，在生命的最后六个月，又在病房中同癌症抗争。他是一个正直、善良、勤勉的人。一生工作努力，尽力避免债务设法积蓄，这些都是他想传授给我的有关生活和金钱的教诲。
富爸爸的教诲
富爸爸是我最好的朋友迈克的父亲，他教给我一个截然不同的理财建议和金钱观念。他经常这样问我：
1“你积蓄100万美元需要多长时间？”或许他还会接着问，“你借来100万美元需要多长时间？”
2“谁最终会更富裕？是终生工作试图积攒100万美元的人，还是懂得用10％的利息借100万美元，接着又投资获取25％回报率的人？”
3“银行家更乐意将钱借给哪些人？是为了金钱而努力工作的人，还是懂得如何借钱、让钱安全勤勉地为自己工作的人？”
4“你将会成为什么样的人？如果你给银行家打电话说：‘我想借100万美元。’银行家很快回答说：‘好的，我20分钟后为你准备好签字文件。’为了成为这样的人你应该如何做？”
5“为什么政府一方面征收你的存款利息税，另一方面却可能因为你负债而给予你一个税务减免？”
6“谁拥有财务智慧并且受过良好理财教育？是一个有100万美元积蓄的人，还是有100万美元债务的人？”
7“谁更有财务智慧？是努力工作赚钱的人还是让钱为自己努力工作的人？”
8“如果你有选择教育的机会，你选择学习如何努力工作挣钱，还是选择学习如何让金钱为你努力工作？”
9“为什么银行家乐意借钱给你进行房地产投机，却不愿意借钱给你进行股票投机？”
10“为什么工作最卖力、储蓄最积极的人，要比工作放松、借款很多的人纳税还多？”
当我们谈起工作、金钱、储蓄和债务问题时，我的两位爸爸显然观点不同，但是最大的不同却正如富爸爸所说：“穷人和中产阶层致富之路充满艰辛，因为他们想运用自己的钱致富。如果想致富，你需要学会如何利用别人的钱，而不是你自己的。”
本书不讨论债务
提醒：尽管本书将要讨论如何运用债务工具实现年轻富有地退休，但是本书不想过多地讨论如何借贷，以及债务缠身的问题。正如我在导言中所说，杠杆是一种力量，这种力量可以被正确运用，也可以被滥用，或者招来无端的畏惧。我们应该谨慎地使用债务，就像使用填满子弹的枪一样，因为它可以帮助你，也可以毁灭你。因此，要像提防枪带来的危险一样，一定要小心债务带来的危险。
我反复强调这一点，因为前不久在我们网站上有一个年轻人写道：他刚刚辞掉了工作，刷爆了好几个信用卡，为购置房地产负债累累。他说：“我想按照你的建议去做，拥有大量优良债务。”
首先，我从来没有建议任何人用信用卡购置房地产。如果懂得如何投资，你无论如何也不能用这样危险的方法筹集资金。
尽管我知道有人用信用卡投资房地产，但我仍然不推荐这个做法。这极其危险！一些用信用卡投资房地产的人已经破产。因此我的建议是，第一步是培训和提升运用债务的智慧。
与本章开始讨论的债务与资产不同，本书的关注点不仅仅是债务，更为重要的话题是：如何年轻富有地退休。
第二个重要的词语
在本书的导语中，我曾经引用富爸爸的话，“在金钱世界中最为重要的词语是现金流，第二个重要的词语是杠杆。”
我在对洛杉矶抵押贷款银行家的演讲中，曾经说过我用他们的钱做到了提早退休，这里其实就是说用他们的钱做杠杆。从小跟富爸爸学习，他就花了很多时间教导儿子迈克和我认识杠杆的重要作用。
在前面的导语中，我说过富爸爸最喜欢的关于杠杆作用的故事，就是大卫和歌利亚的故事。只要我们愿意听，富爸爸不知道讲了多少遍。他会说：“孩子，一定要记住，大卫击败歌利亚就是因为他懂得杠杆原理。”
“我认为他使用的是投石器。”我说。
“对，”富爸爸说，“对于一个高手来说，投石器就是一种杠杆。等到你掌握了杠杆的力量，它会随处可见。如果想致富，你必须学会运用杠杆的力量。假若你懂得运用杠杆的力量，你这个小孩子也可以打败大孩子。”
第一部分我怎样做到提早退休（5）
随着我们一天天长大，富爸爸不得不寻找关于杠杆作用的其他例子，他想让儿子迈克和我能够对他的金钱教导一直保持兴趣。比如，当60年代披头士乐队风靡美国时，我们这一代人都陷入疯狂。富爸爸就让我们计算他们获利多少，他说：“披头士乐队赚大钱的原因就在于他们拥有更强大的杠杆。”富爸爸接着解释说，披头士乐队赚的钱远远超过了美国总统，也超过了医生、律师、会计师以及富爸爸本人，就是因为财务杠杆的作用。富爸爸说：“披头士乐队运用电视、收音机和录音机作为他们的杠杆，那是他们致富的原因。”
富爸爸的儿子迈克问道：“电视、收音机和录音机是否就是杠杆的惟一形式呢？”
不等富爸爸回答，我也忍不住问道：“我们是不是必须成为摇滚歌星才能致富？”16岁的我明白唱歌并不是自己的特长，也不会玩任何一件乐器。
富爸爸笑着回答道：“致富的路子并不是只有成为摇滚歌星一条，杠杆的形式也并不只有电视、收音机和录音机。但是如果想致富，你必须设法使用某种形式的杠杆。富人、穷人和中产阶层的不同，就在于他们使用了不同的杠杆形式。富人更富裕，仅仅因为他们使用的杠杆与众不同，而且他们使用的杠杆更多而已。”
本书探讨的就是杠杆问题
富爸爸反复对他的儿子和我说：“相对于穷人和中产阶层而言，富人拥有的最大优势是财务杠杆。”他还会说：“财务杠杆也是能越来越快地致富的工具。”因此，在“富爸爸”系列丛书的第一本中，我们集中探讨了现金流，本书则将探讨的重点放在杠杆上。因为要想使自己退休时年轻而富有，你必须使用一些杠杆形式。运用杠杆的力量，而不是通过辛勤工作，是我和金能够提早退休的原因。在下面一章中，我们将集中分析几个杠杆作用的例子。
在本章开始，我回忆了对洛杉矶抵押贷款银行家的一次演讲，讲述了自己如何运用他们的钱致富，而不是我自己的钱，并且提早退休。那是运用债务杠杆的一个例子。
运用杠杆面临的一个问题就是杠杆本身就像一把双刃剑，能够伤害任何一方。也就是说，一个人可以运用杠杆加快致富步伐，也可能因为错误使用杠杆而加重财务困难。
中产阶层和穷人工作勤奋，工作时间漫长，他们努力偿还债务，同时承担了更多的税金，因为他们缺乏一种特别重要的杠杆，那种杠杆就是财务教育。因此，在资金已经用尽，借钱投资新的资产以前，请你务必首先清楚：债务只是杠杆的一种形式，而所有的杠杆都是一把锋利的双刃剑，可以帮助你也可以害你。让我们再次回顾一下富爸爸的一些观点：
“谁更具有财务智慧，受过更好的财务教育？是那些拥有100万美元储蓄的人呢；还是那些有100万美元债务的人？”
我想重点强调的是，本书关注的主要是财务教育，而不想讨论使用何种杠杆。当然，我首先鼓励大家熟练掌握自己感兴趣的杠杆。
建议
富爸爸讲过：“如果想成为一个富人，你需要知道优良债务和不良债务的区别，以及优良开支和不良开支、优良收入和不良收入、以及优良负债和不良负债的区别。”
由于本章主要探讨债务杠杆，你也可以列表对照一下自己的优良债务和不良债务。如果你不大熟悉它们的区别，也可以简单地这样理解，优良债务就是那些每个月可以往你钱包里送钱的债务，不良债务就是那些每月还要从你钱包里掏钱的债务。比如，我投资公寓的债务每个月都能给我带�
