楼市迷局+张志前-第10部分
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鞘衅骄丶郏汛�1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。由此看来，从教育国民树立节约意识的角度，我国地少人多、必须珍惜土地资源是客观现实；但是把我国房价过高归罪于人多地少是没有说服力的。
按照我国现行的土地制度，城镇土地属国家所有，农村土地属集体所有。不论是国家或集体所有的土地，用于住宅建设的土地必须先经过政府集中，然后通过“招拍挂”等方式出让给开发商，才能最终转为建设用地；尤其是农用地，不得越过地方政府进入市场交易，即地方政府垄断了土地一级市场。当政府作为土地的唯一供给者，在供给量有限而且存在财政增收压力的情况下，作为供给者的政府，其“经济人”属性就会显现，在“土地资源是稀缺资源，必须珍惜使用”、“合理配置土地资源，提高土地利用效率”、“利用经济手段来调节土地供求关系”的名义下，利用所掌控的土地资源来谋求政府收益的最大化，有意无意中成为房价上涨的直接诱因。
正文 “招拍挂”有什么错？（1）
2009…11…13 8：05：53 本章字数：1166
如果说可利用土地相对短缺，那么是否是“招拍挂”助推了高地价呢？一些房地产开发商认为，政府的“招拍挂”是造成房价高的又一重要原因。我们有必要分析一下新中国成立后我国的土地制度改革的历史。
改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。从上世纪80年代起，中国开始土地管理制度的改革，成立了国家土地管理局，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年４月国务院提出使用权可以有偿转让，同年9月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。
2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于同年7月1日起开始施行，2004年3月国土资源部、监察部又发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，通知中同时对土地供给制度中的历史遗留问题作出了强制性的规定。从此，我国的国有土地使用权不再是协议转让，而全部采用招标拍卖挂牌出让的方式。
那么，土地“招拍挂”有没有错呢？土地使用权招标拍卖挂牌出让，有利于充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，防治土地批租领域的腐败行为，稳定土地市场和房地产市场。土地使用权招标拍卖挂牌只是出让土地使用权的不同形式，采用市场竞争机制显化了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归其真实水平，招标拍卖挂牌出让方式本身不会改变土地供求关系，也不会人为抬高地价。同时，招标拍卖挂牌出让作为主动供地方式，为政府根据市场供求关系合理确定土地供应总量、结构和速度，主动参与土地市场调控提供了可能，有利于实现房地产市场土地供需总量基本平衡、结构基本合理和价格基本稳定，保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行，防止楼市动荡。
自从国家明确采取土地招标拍卖挂牌出让之后；一个接一个的地王出现；土地的价格不断刷新；其中重要的原因就是招标拍卖挂牌出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分，相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润，这部分超额利润过去全被开发商无偿占用了，真正的购房者也并没得到实惠。在供求关系不变的情况下，强制压低地价只会增加开发商利润，但难以达到降低房价的目的。土地价格更加透明后，开发商通过公平竞争取得土地，将促使其把更多精力集中到如何建好房子上。政府只有在获得充足的出让金收入后，也才有能力建设足够的廉租房屋解决低收入群体住房问题。
正文 “招拍挂”有什么错？（2）
2009…11…13 8：05：54 本章字数：977
指责土地“招拍挂”的人，认为土地招拍挂出让致使房屋开发土地成本增加，出现了一个又一个地王，进而推动房地产价格的飞速上涨；也有人表示感慨，认为招拍挂出让的地块面积越来越大，助涨了房地产市场的垄断行为，房地产业正在成为高资本的游戏，其中的玩家是大开发商、房地产寡头，中小开发商只能选择大开发商看不上的小幅地块，或者转向郊区以及二三线城市寻找生存空间；还有人认为目前房地产业发展和房地产市场运行中出现的问题，主要是由土地市场引起的，是“招拍挂惹的祸”，强烈要求政府取消土地市场，应该由国家对土地直接进行行政配置。
事实是，任何一项市场化改革制度，其本身总是一个循序渐进、不断消除障碍因素进而不断完善的过程。虽然土地招拍挂制度遵循的是市场交易的公平原则，与过去的协议出让制度相比已经进步很多，做到了土地出让过程中的公平、公正，是目前为止较合理的土地供应制度，但这一原则并不能取代市场运行的基本规律——价值规律。而且在资本主义国家推行甚好的土地拍卖制度，到了中国却引发诸多问题，显然它不能直接照搬照抄到中国来。我国有自己特殊的国情，而我国的土地招拍挂制度大有完善的必要。
现行土地招拍挂出让在受让对象、操作程序、监管手段等方面存在需要完善的地方。由于政府部门尚未建设完善的土地供应信息发布和披露制度，令房地产开发商对土地市场供应的信息不甚清楚，对未来缺乏预期准备，导致很多开发商盲目参加竞买；客观上推高了地价。一些地方政府在土地拍卖过程中，人为设定一些其他条件或资格，违背了公开、公正、公平的交易原则。正如倒洗澡水不能把孩子一同倒掉一样，对于土地招拍挂出让，不能因为其操作过程中暂时存在一些不规范的现象，就全盘否定这项制度，而应该在遵循市场经济规律和土地物权公平的前提下，不断加以补充和完善。39号令，正是对国有建设用地使用权出让的一些重要环节作了新的规定，使其更加符合《物权法》等法律法规的精神。
实践证明，土地招拍挂出让是最有效的土地资源配置手段，但不能成为追求市场利润最大化的手段，否则将有失公平，势必偏离健康发展的轨道。土地市场制度是否公平、机会能否对市场主体平等开放，是公众能否平等享有并取得土地物权的重要前提。而把体现公平的权利上升到政策或法律层面，正是39号令出台的主旨所在。
正文 “招拍挂”有什么错？（3）
2009…11…13 8：05：54 本章字数：749
近年来，在房价高企的背景下，一些城市个人集资建房现象此起彼伏，成功的却寥寥无几，原因包括项目融资、组织管理、利益分配等自身因素，但拿不到地仍是最大的问题，除了出让土地面积过大、资金门槛过高以外，有些地方还设限，不允许个人集资建房机构或个人参与土地招拍挂出让。39号令明确规定，“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”，从而为个人集资建房机构或个人通过平等竞争取得住宅建设用地提供了法律依据，有利于打破房地产开发商拿地建房的垄断局面，保障居民自主决定购房或建房的自由选择权。
“地产大鳄”之所以能掀起声势浩大的拿地狂潮，不断刷新“地王”纪录，其实，一个重要原因就是土地可以分期付款、分期拿证。事实上，在各地的土地出让中，这种化整为零的方式相当普遍，尽管土地出让金没有付清，但开发商可以先拿到部分土地的土地证，向银行抵押贷款进行开发或者购置新的土地。这种运作，导致很大一部分风险被转移到了银行和购房者身上。一些开发商甚至蓄意囤积土地，或倒卖赚差价，或等房价涨到自己满意的程度时再开发。39号令明确规定，“未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书”，对开发商的资本规模提出了更高的要求，不仅在一定程度上遏制了开发商囤积土地的冲动，还有利于防止部分开发商与官员勾结，在土地出让金缴纳环节做手脚。
如何采取措施进一步完善土地招拍挂出让的操作细则、确保公平的权利真正落实，却并不轻松。为了将纸上的权利转化为现实的权利，仍需不断努力。
正文 地方政府的第二财政（1）
2009…11…13 8：05：54 本章字数：913
从房地产开发的成本构成看，政府各部门收取的各种税费大约占到55％左右。其中土地费用占30％，税收占10％，其他费用则占15％—20％。随着房地产开发热，许多地方的土地出让已占到当地财政收入的一半以上，又叫第二财政。
目前，世界各国存在的土地产权类型主要有三种：一种是公共所有，土地无偿使用，主要以采用计划经济体制的社会主义国家为代表，前苏联和1987年土地改革之前的我国均采用这种类型；二是土地私有化，土地产权称为绝对所有权或终身保有权。以美国为代表的多数资本主义国家采用此种类型；第三种是土地归政府所有，但政府以一定的使用年期将土地批租给个人和企业。我国实行城市土地国家所有，农村和市郊土地农村集体所有，土地用途管制、农用地转用、建设用地统一供应制度。按照我国现行的土地法，只有城市国有的土地才可以转让使用权，而农村集体所有制土地不允许出让。
我国向城镇国有土地使用者征费的制度始于1987年。当时的土地使用费作为地方税的一个变种，主要用于地方城镇建设和维护。1988年1月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，开始将土地使用费改为土地使用税，中央和地方政府按5：5分成。1989年5月，国务院出台了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定凡进行国有土地使用权有偿出让的地区，其出让收入必须上缴财政，其中40％上缴中央财政，60％留归地方财政。1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为一些地方政府的“第二财政”。
在房地产热，房价不断上涨的今天，利用土地出让获取经营收益，已经成为许多城市发展的重要方式。在很多地方流行一种“经营城市”的思路，其操作模式为，先由政府“做地”，推出一个概念，例如科技园、工业园，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞当地建设。经建设后，土地升值，带动周边地区土地价格上涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由此形成了“良性循环”。通过这种方式，政府实现了“不花一分钱，万丈高楼平地起”，这也成为不少地方城市领导津津乐道的“经营城市”之经验。
正文 地方政府的第二财政（2）
2009…11…13 8：05：55 本章字数：1158
实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但是在土地财政的来源和使用等方面与我国有着许多的不同。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且，主观上也会促使政府平抑地价，而不像我国千方百计抬高地价。
近年来，土地出让金增长速度不断地刷新纪录。国土资源部的统计显示，2005年，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额有5505亿元；2006年增加到7676。89亿元；到2007年近1。3万亿元，其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元；受房地产市场低迷影响，2008年全国土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位。土地作为公共资源，政府收取的土地出让金实质是民众的租金收入，理应“取之于民，用之于民”。但事实上，因为�
