楼市迷局+张志前-第7部分

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或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机告终。通常‘繁荣’的时间要比泡沫状态长，价格、生产和利润的上升也比较温和。接下来也许就会发生价格暴跌，引发经济危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”

可见，所谓泡沫状态，实际上是一个相对概念，是实际价格相对内在加之而言过度膨胀的一种状态。从理论上讲，房地产的价格应由第二章介绍的理论模型来决定，无非是取决于房地产的供需、商品价值、效用或收益中的一种或几种。但是，理论模型的前提是一种静态、均衡的状态，而实际经济体系往往是从一个均衡状态失衡，再回到下一个均衡状态动态不停变化的，在大多数时间中处于动态、非均衡状态下。在这种情况下，价格不太可能完全符合理论模型推导出来的内在价值，多数情况下会有所偏离。现实世界中，由于市场的不完全，均衡状态的各种严格假设不复存在，市场机制在配置资源很容易失灵，导致经济运行不能满足帕雷托最优条件，从而造成资源配置的无效率和社会整体福利的净损失。由于房地产业的特殊性质，市场机制往往会出现失灵的现象，例如信息不对称、（负）外部性、不完全竞争、供给约束，以及政府的行为不当或干预失误等等，都有可能引起一定程度的市场失灵。当房地产价格由于各种因素的推动开始异常膨胀，以至于严重超过其真实价值时，就会出现“房地产泡沫”。有人指出“是泡沫一定会破灭”，进而推断“会破灭的才是泡沫，只要不破就不是泡沫”，这是一种似是而非的论断。如果把“破灭”理解程价格暴跌或金融危机，那么泡沫不是一定要看到破灭才能做出判断的，它可能会破灭，也可能不会破灭，而是像金德尔伯格指出的一样“或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机”。而之所以容易与“崩溃”、“危机”紧密联系在一起，是因为这些极端情况因为苦痛而给人们留下了难以磨灭的印象，久而久之，“泡沫”就变成了“危机”的代名词。简而言之，我们不能犯一个逻辑错误，即因为“危机”往往在“泡沫”之后爆发，而总结出“泡沫必然破灭并导致危机”的结论来。

正文　何谓房地产泡沫（3）

2009…11…13　8：05：48　本章字数：976

当然，要举房地产泡沫的例子还是得举知名案例，而知名案例很无奈地总是跟经济危机联系在一起。经济泡沫在历史上屡见不鲜，如荷兰的郁金香泡沫、英国南海公司泡沫等等，读者们看得眼睛都起茧子了，但这些并不是房地产泡沫。最显著的当属引发日本“失落的十年”的90年代“房地产＋股票市场”的资产泡沫，确切地说，日本截至目前仍未完全从这场浩劫中恢复过来。

第二次世界大战结束后，日本政府实施了广泛的社会改革，并借助各种有利因素，实现了连续十多年的高速增长。上个世纪80年代末，日本摆脱了70年代石油危机的影响，经济增速快速提升。80年代初，资产价格开始在日本升温。给资产价格火上浇油的事件发生在1985年，日本在美国的巨大压力下，签订了诱导美元对主要货币有序贬值的“广场协议”。协议签订后，日元对美元迅速升值，导致日本的出口遭受严重打击，诱发了“日元升值萧条”，1986年出口出现负增长，实际经济增长率下滑1个百分点。为了挽回颓势，日本政府武断采取了过于宽松的货币政策和积极的财政政策，以抑制日元升值和刺激经济发展。一方面，宽松政策导致日元的流动性日益泛滥，1970年至1980年，日本M2加存单的月年增长率平均值为15。7％，1980年至1990年日本M2加存单的月年增长率平均值为9。3％。另一方面，日元升值又吸引了大量资金流入房地产市场。按照常理　，日本政府在看到房地产过热之后应该开始收紧银根，但是发生在1987年的“黑色星期一”使得美国股市暴跌，日本政府再次迫于美国的压力而保持了宽松的政策，任由泡沫继续膨胀。

从1986年低到1991年春天，日本的房地产价格在大量资金的追捧下不断攀升，连年大幅上涨，东京圈地价涨幅在1987、1988年分别达到疯狂的57。5％和22。6％，并制造了51个月的“平成景气”。1987年－1990年期间，日本年均GDP增长率仅为5。7％，而住宅用地、商业用地等资产价格年均增长率分别为14。4％和15。6％，远远超过经济增速。随着银行资金也通过各种渠道流入房地产市场，地产贷款比例占总额的比例不断攀升，房地产不断升值和信贷规模不断扩大互相刺激。在顶峰时期，东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。但是正应了那句老话“盛极而衰”，悬在日本头顶的达摩克里斯之剑开始摇摇欲坠。

正文　何谓房地产泡沫（4）

2009…11…13　8：05：49　本章字数：562

刚刚进入上个世纪90年代，日本政府就推出了一系列限制政策以控制泡沫，包括土地总量控制、提高税收、紧缩银根，以及限制金融机构向不动产业界贷款等。这些政策将绷紧到极限的资金链条彻底击碎，房地产泡沫的丧钟由此敲响。1991年开始，日本股价和房地产价格同时暴跌。1991年第三季度末，日本东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户六大城市的土地价格指数从291下降至71。30，商业房地产土地价格指数从525。4下降至67。8，居民房地产土地价格指数从231。5下降至79。8，房地产泡沫宣告破灭。随之而来的故事并不新奇，银行清算，房地产企业和建筑商大批倒闭。更糟糕的是，在“全民炒房”的当时，几乎所有的日本大企业都不同程度地介入到房地产市场，导致很多非房地产企业也都关门大吉。从1992至2001财年，不良贷款累计高达74万亿日元，政府累计资助亦高达23万亿日元。日本九十年代“失落的十年”由此开始。时至今日，日本或许应该从美国次贷危机中获得一丝安慰，庆幸当年还没有CDO、CDS的泛滥成灾，否则说不定还要再失落个二三十年。

有了日本的“前车之鉴”，近年来关于中国重蹈日本房地产泡沫覆辙的警告不绝于耳，几乎每个月都会有涉及这个话题的博客或文章涌现出来。那么，中国是不是真的有房地产泡沫了呢？

正文　没有比较就没有发言权（1）

2009…11…13　8：05：49　本章字数：1009

严格说来，要测度一个市场是否存在房地产泡沫，一般有两类方法，一是直接测度法，即利用理论模型计算房地产的理论价值，再比较理论价值与实际价格之间的差别，从而测度房地产泡沫的程度。另一类方法是间接测度法。间接测度法可以通过对一些指标进行时间轴上的纵向分析，做出房地产市场是否存在泡沫的判断，也可以对不同经济体之间的横向对比，做出某一经济体在某一阶段是否存在房地产泡沫的判断。这两类方法各有优缺点，第一类比较科学严谨，但操作起来的话，不同学者可以在理论模型中采用不同的变量，或者采用不同的理论模型，加之理论模型对现实环境的模拟较为困难，所以较难应用。第二类方法中的纵向指标法有确定的指标可依照，比较容易操作，但不够严谨；横向比较法易于定性分析和判断趋势，但难以进行定量分析。

考虑到我国目前的房地产市场发展还不够成熟，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数都难以确定，有关统计数据的采信程度受到一些质疑，所以我们认为进行定量方法的测算很容易给人以误导，或者读者拿着一堆数字不知道是什么意思。在此，我们简化地用定性方式，对中国与不同经济体之间的房地产泡沫程度进行对比，结论不一定严谨，但相信更易于理解。

首先还是看日本的房价。看过《蜡笔小新》的读者应该记得，小新家的房子还有“三十二年的按揭贷款”要还。虽然有些夸张，但是要想在东京之类的大都市置办一套房子，贷款很可能要还上个小半辈子。竹下先生跟妻子生活在东京，每天步行十分钟到轻轨站去往公司上班。这套房子购买于2006年，是从他一个朋友手中购买的二手房，户型安排得非常紧凑，80平米的套内面积有2个卧室1个书房1个小客厅和厨房、卫生间。在北京和上海，这种紧凑的小三居户型只在90年代昙花一现过。不过房子也是一分钱一分货，花费了他5000多万日元，相当于当时的300多万元人民币，为此他需要还上30年贷款。虽然折合下来相当于约4万元/平方米（注意日本是计算套内面积，而我国计算的时候含了公摊面积），但这已经比房地产泡沫时期要便宜将近50％了。当然，很多年轻人买不起房，只能先租房生活。1室1厅1厨1卫的住房，在接近市中心的地方，月租约10万日元左右，2室1厅则可能月租超过14万日元。在获得2009年奥斯卡最佳外语片奖的日本影片《入殓师》中，主人公因为失业加上高额的债务，无力支付房租，不得不回到乡下再就业。

正文　没有比较就没有发言权（2）

2009…11…13　8：05：49　本章字数：930

这就是日本的首都，2008年房价排名世界第四，每平方米单价接近18000美元。曾经有一部电视连续剧叫《上海人在东京》，说的是上海人在东京奋斗中的种种喜乐哀愁，而现在，上海的房价已经直追东京，在上海想买房也已经足够发愁了。有人拿上海与东京进行了一个简单的比较：一是东京的土地资源更稀缺。上海的面积是东京的3倍，常住人口1800万人比东京还少300万人，也就是说东京的人均土地资源比上海要更2倍以上。二是东京的经济实力更强，这个城市的GDP近似于日本GDP总量的三分之一，或我国GDP的总量，人均GDP水平近乎于上海的20倍，人均收入水平是上海的30倍。三是上海的房价水平已经逼近了东京的房价水平，只不过东京最好地段的豪华公寓价格确实令人咋舌，可能相当于每平方米10万－20万元人民币。

再看爆发次贷危机之前的美国。唐先生供职于一家投资银行，在五大独立投行倒闭或转型后，他们这个公司跻身新的前五大独立投行。他和家人生活在纽约皇后区，2006年在那里的法拉圣街区购买了一套住宅。这个街区居住着很多华人，离曼哈顿岛的直线距离只有10公里，区内绿化很好，建有环境优良的公园区，纽约申办2012年奥运会的网球场就座落在这里。他购买的房子套内建筑面积约2000平房英尺，相当于185平方米，购买时花了60万美元，当时相当于大概470万人民币。也许您会嫌贵，咱们不妨算算单价。如果按照国内的计算方法，这套房子以得房率80％计算（实际上公摊肯定远远大于20％），相当于国内宣传的230平方米。这个面积虽然有点奢侈，但在北京上海的高档小区并不鲜见。计算下来的单价是20435元/平方米，大概比目前北京市一些著名地标型楼盘如富力城、乐城国际、紫金长安等等的价格稍微低一点。如果您非要说当时北京的楼价还没有这么贵，那么咱们还没有算其他的一些账，比如说美国的二手房都是精装修带全套家具家电，车位、草坪免费，而这些在国内还得再加上至少三、四十万。当然，在美国持有房产是每年要交税的，因为（前面介绍过）地皮是你的，你不仅有使用权，也有所有权。要不然怎么人家有什么好东西喜欢往屋后或地窖里面埋呢，咱们这住塔楼的就算有个金元宝想埋了，也没地儿刨坑。

正文　没有比较就没有发言权（3）

2009…11…13　8：05：50　本章字数：959

在“金砖四国”里面，莫斯科的房价最高，在2008年排名世界第二，均价达到20853美元/平方米。不过如果时光倒回世纪之初的2000年，当时石油价格每桶大约20美元，尚未走出经济低谷的莫斯科房价低迷，购买一套一居室只要2万美元左右，跟北京的房价也差不多。随着经济的复苏、油价的上涨和石油美元的大量流入，莫斯科的房价像燃烧的伏特加一样火爆起来，2001、2002两年年均涨幅约为17％左右，2003、2004两年，年均涨幅超过30％。到2006年，均价同比上涨了近一倍达到4000多美元。如果按照2008年的2万多美元计算，年均增幅也是超过100％。难怪经济学家也惊呼“看不懂”。不过，2008年下半年开始，受到国际金融危机的冲击和卢布大幅贬值的影响，按照美元计价的俄罗斯的房价也大幅下跌。按