企业会计准则讲解(2008)-第91部分
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3．出租人出售租赁资产
租赁期届满时，承租人行使了优惠购买选择权。出租人应按收到的承租人支付的购买资产的价款，借记“银行存款”等科目，贷记“长期应收款——应收融资租赁款”科目。
（例22—11）沿用（例22—1），假设20×9年1月1日，乙公司收到甲公司支付的购买资产的价款100元。会计分录为：
借：银行存款 100
贷：长期应收款——应收融资租赁款 100
二、出租人对经营租赁的处理
（一）租金的处理
在一般情况下，出租人应采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收益，但在某些特殊情况下，则应采用比直线法更系统合理的方法。出租人应当根据应确认的收益，借记“银行存款”等科目，贷记“租赁收入”、“其他业务收入”等科目。
（二）初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益。金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
（三）租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，应当采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
（四）或有租金的处理
在经营租赁下，出租人对或有租金的处理与融资租赁下相同，即在实际发生时计入当期收益。
（五）出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
（六）经营租赁资产在会计报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人应当将出租资产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固定资产项下，如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
出租人以经营租赁方式提供的生物资产的计量，按照《企业会计准则第5号――生物资产》的相关规定进行处理。
第四节 售后租回的会计处理
售后租回交易，是指资产卖主（承租人）将资产出售后再从买主（出租人）租回的交易。无论是承租人还是出租人，均应按照租赁准则的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。
一、售后租回交易形成融资租赁
在形成融资租赁的售后租回交易方式下，对卖主（承租人）而言，与资产所有权有关的全部报酬和风险并未转移，并且售后租回交易的租金和资产的售价往往是以一揽子方式进行谈判的，应视为一项交易，出售资产的损益应与资产的金额相联系。因此，无论卖主（承租人）出售资产的售价高于还是低于出售前资产的账面价值，所发生的收益或损失都不应立即确认为当期损益，而应将其作为未实现售后租回损益递延并按资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。
承租人对售后租回交易中售价与资产账面价值的差额应通过“递延收益——未实现售后租回损益（融资租赁）”科目进行核算，分摊时，按既定比例减少未实现售后租回损益，同时相应增加或减少折旧费用。
（例22—12）假设20×6年1月1日，甲公司将一台塑钢机按700000元的价格销售给乙公司。该机器的公允价值为700000元，账面原价为1000000元，已提折旧400000元。同时又签订了一份融资租赁协议将机器租回。
甲公司对售后租回交易中售价与资产账面价值的差额会计处理如下（计算过程参见表22—4）：
表22—4 未实现售后租回收益分摊表（年限平均法）
20×6年1月1日 单位：元
日期
售价
固定资产账面价值
摊销期
分摊率
摊销额
未实现售后租回损益
20×6年1月1日
700000
600000
5年
100000
20×6年12月31日
20％
20000
80000
20×7年12月31日
20％
20000
60000
20×8年12月31日
20％
20000
40000
20×9年12月31日
20％
20000
20000
20×0年12月31日
20％
20000
合 计
700000
600000
100％
100000
（1）20×6年1月1日，结转出售固定资产的成本。
借：固定资产清理 600000
累计折旧 400000
贷：固定资产——塑钢机 1000000
（2）20×6年1月1日，向乙公司出售塑钢机。
借：银行存款 700000
贷：固定资产清理 600000
递延收益——未实现售后租回损益 100000
（3）20×6年12月31日，确认本年度应分摊的未实现售后租回损益。
借：递延收益——未实现售后租回损益（融资租赁） 20000
贷：制造费用——折旧费 20000
其他会计分录略。
二、售后租回交易形成经营租赁
企业售后租回交易认定为经营租赁的，应当分别情况处理：在确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额计入当期损益。如果售后租回交易不是按照公允价值达成的，有关损益应于当期确认；但若该损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按与确认租金费用一致的方法分摊于预计的资产使用期限内；售价高于公允价值的，其高于公允价值的部分应予以递延，并在预计的资产使用期限内分摊。
（例22—13）假设20×6年1月1日，甲公司将公允价值为29000000元全新办公用房一套，按照30000000元的价格售给乙公司，并立即签订了一份租赁合同，从乙公司租回该办公用房，租期为4年。办公用房原账面价值为29000000元，预计使用年限为25年。租赁合同规定，在租期的每年年末支付租金600000元。租赁期满后预付租金不退回，乙公司收回办公用房使用权（假设甲公司和乙公司均在年末确认租金费用和经营租赁收入并且不存在租金逾期支付的情况）。
甲公司的会计处理如下：
第一步，判断租赁类型。根据资料分析，该项租赁属于经营租赁。
第二步，计算未实现售后租回损益。
未实现售后租回损益＝售价…资产的公允价值＝30000000—29000000＝1000000（元）
第三步，在租赁期内按直线法分摊未实现售后租回损益（参见表22—5）。
表22—5 未实现售后租回收益分摊表
20×6年1月1日 单位：元
日期
售价
固定资产账面价值
支付的租金
租金支付比率
摊销额
未实现售后租回损益
（1）20×6。1。1
30000000
29000000
1000000
（2）20×6。12。31
600000
25％
250000
750000
（3）20×7。12。31
600000
25％
250000
500000
（4）20×8。12。31
600000
25％
250000
250000
（5）20×9。12。31
600000
25％
250000
0
合 计
30000000
29000000
2400000
100％
1000000
第四步，会计分录。
（1）20×6年1月1日，向乙公司出售办公用房。
借：银行存款 30000000
贷：固定资产清理 29000000
递延收益——未实现售后租回损益（经营租赁） 1000000
（2）20×6年1月1日，结转出售固定资产的成本。
借：固定资产清理 29000000
贷：固定资产——办公用房 29000000
（3）20×6年12月31日，支付租金。
借：管理费用——租赁费 600000
贷：银行存款 600000
（4）20×6年12月31日，分摊未实现售后租回损益。
借：递延收益——未实现售后租回损益（经营租赁） 250000
贷：管理费用——租赁费 250000
其他会计分录略。
在有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成或售价低于公允价值且未来租赁付款不低于市价的情况下，实质上相当于一项正常的销售，售价与资产账面价值的差额，应当计入当期损益。
（例22－14）沿用（例22－13），假定有确凿证据表明该办公房产目前公允价值为30000000元，则甲公司应当将售价与资产账面价值的差额记入当期损益。甲公司的会计处理如下：
借：银行存款 30000000
贷：固定资产清理 29000000
营业外收入 1000000
（例22－15）沿用（例22－13），假定该办公房产目前公允价值为31000000元，账面价值为30000000元；售价为29000000元；如果在市场上租用同等的办公房产需每年年末支付租金850000元。则甲公司应当将售价与资产账面价值的差额予以递延。甲公司的会计处理如下：
第一步，判断租赁类型。根据资料分析，该项租赁属于经营租赁。
第二步，计算未实现售后租回损益。
未实现售后租回损益＝售价…资产的账面价值＝29000000—30000000＝—1000000（元）
第三步，在租赁期内按直线法分摊未实现售后租回损益（参见表22—6）。
表22—6 未实现售后租回收益分摊表
20×6年1月1日 单位：元
日期
售价
固定资产账面价值
支付的租金
租金支付比率
摊销额
未实现售后租回损益
（1）20×6。1。1
29000000
31000000
…1000000
（2）20×6。12。31
600000
25％
250000
750000
（3）20×7。12。31
600000
25％
250000
500000
（4）20×8。12。31
600000
25％
250000
250000
（5）20×9。12。31
600000
25％
250000
0
合 计
29000000
31000000
2400000
100％
1000000
第四步，会计分录。
（1）20×6年1月1日，向乙公司出售办公用房。
借：银行存款 29000000
贷：固定资产清理 29000000
（2）20×6年1月1日，结转出售固定资产的成本，确认未实现售后租回损益。
借：固定资产清理 30000000
贷：固定资产——办公用房 30000000
（3）20×6年1月1日，确认未实现售后租回损益。
借：递延收益——未实现售后租回损益（经营租赁）1000000
贷：固定资产清理 1000000
（4）20×6年12月31日，支付租金。
借：管理费用——租赁费 600000
贷：银行存款 600000
（5）20×6年12月31日，分摊未实现售后租回损益。
借：管理费用——租赁费 250000
贷：递延收益——未实现售后租回损益（经营租赁） 250000
其他会计分录略。
（例22－16）沿用（例22－13），假定该办公房产目前公允价值为31000000元，如果在市场上租用同等的办公房产需每年年末支付租金850000元。则甲公司应当将有关损益立即予以确认。甲公司的会计处理如下：
第一步，判断租赁类型。根据资料分析，该项租赁属于经营租赁。
第二步，计算未实现售后租回损益。
未实现售后租回损益＝售价…资产的账面价值＝30000000—29000000＝1000000（元）
第三步，会计分录。
（1）20×6年1月1日，向乙公司出售办公用房。
借：银行存款 30000000
贷：固定资产清理 30000000
（2）20×6年1月1日，结转出售固定资产的成本。
借：固定资产清理 30000000
贷：固定资产——办公用房 29000000
营业外收入 1000000
（3）20×6年12月31日，支付租金。
借：管理费用——租赁费 600000
贷：银行存款 600000
其他会计分录略。
第五节 新旧比较与衔接
一、新旧比较
租赁准则是在对财政部2001年发�
