楼市迷局+张志前-第3部分

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电视剧反映的大背景，是1998年国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此基本叫停了住房实物分配和福利分房制度，逐步推行住房分配的货币化和住房市场的商业化。笔者在此期间一直生活在北京，在住房制度改革的前五年时间里，人们还没有感觉到明显的房价上涨，直到2003年左右忽然开始加速。当次贷危机全面扩散的时候，中国的房地产市场已经经历了多年高速发展的局面。其中，与人们的直观感受相符的是，全国房价从2004年到2007年末呈现出“非理性”的快速上涨趋势，这四年时间里，全国房屋销售价格指数累计上涨36。9％，其中，部分城市和楼盘价格上涨幅度更大。特别是在2006、2007年两年，在资本市场财富效应和资产价格上升、通货膨胀加速上攻的多重支持下，房价的增长速度更加惊人。房价的过快增长引起了很多人的担忧和布满，国家为此专门出台了一系列调控政策，但却陷入了“越调控越涨”的怪圈。即使是在收紧银根、大力收缩流动性的2007年，房价也是有增无减。

正文　中国楼市阴晴不定（6）

2009…11…13　8：05：36　本章字数：1053

看到报纸上、网络上和电视新闻里有关房价和销售量的数字不断下降，人们开始相信国内房地产市场的寒冬真的来了，房地产开发商也要夹起尾巴做人了，购房者终于可以扬眉吐气了！预言房价要下降的人们激动不已，他们中的有些人从2005年开始撰文预言房价2006年下降，等了一年没降又预言2007年下降，眼看又是一年狂涨，终于迎来了预言的实现。他们继续用各种理论来论证，房地产市场调整是需要时间的，房价还将继续下跌！

然而，预言似乎总是难以成为现实，不管是造化弄人还是什么其他因素，中国楼市在经历了一年的煎熬之后忽然多云转晴，有了重新抬头的迹象。

2009年5月，国房景气指数回到95以上，比4月份提高1。18点，连续第二个月反弹。当月，北京房屋销售价格指数环比上涨0。20％，5月21日，北京期房网上签约套数创出近期新高，达到1；064　套。上海、深圳等地的房屋销售价格指数增速的同比和环比也都开始回升。2009年5月，广州市十区一手住宅交易均价为8386元/平方米，环比上升5。1％。随着房地产热销行情的延续，房价开始企稳反弹，交易量从底部回升，北京再次出现了一房难求的开盘盛况，等待抄底的人们懊悔不已。

还没等到懊悔的劲儿过去，人们又惊异地发现，好像房地产市场也没有完全复苏。从2009年5月到7月，广州楼市的周成交量从最高峰时的4000套腰斩到2000套！有“业内人士”甚至预计2009年下半年房地产市场将重新萎缩，房价下跌可能在四季度再次出现。“观望潮”也重新抬头，某房地产网站调查显示，有40％的网友表示不会在2009年下半年买房，35％的网友准备“看看再说”，另有超过一半的网友预期广州下半年整体房价将下跌。

在这个节骨眼上，几乎所有的人都迷失了方向，中国楼市在全球金融危机笼罩下忽而阴云密布，忽而阳光灿烂。潘石屹的SOHO似乎在2009年初的“小阳春”中踏空了，王石的万科似乎降价降得太早了点儿，冒着风险拿地的开发商们似乎要大发利市了，但一切仍有变数。因为房地产市场从来就不只是单纯的市场那么简单，有太多的人关心它，有太多的力量在其中角力，有太复杂的利益关系牵涉其中。毋庸置疑，有许多老百姓盼着它降，这些老百姓人数众多但“声音”并不响亮，影响力也有限。但也有人怕它降怕得厉害，这些人或许不多，但力量强大。看看他们，或许就不难理解为什么房地产价格难以降下来了。如果您认为这仅仅是房地产开发商的事儿，那可就错了。他们会是谁呢？

正文　谁最怕房价下跌（2）

2009…11…13　8：05：37　本章字数：1077

在这复杂的房地产开发资金链背后，是对房地产销售和价格的美好期待。而一旦销量停滞，现金回收缓慢，势必导致开发商资金链断裂而倒闭。有调查指出，截至2008年，上市房地产公司的资产负债率在60％以上，总资产周转率多数在30％以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。如著名房地产上市公司富力地产的2008年中报就显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80。73亿元，长期借款为125。16亿元，资产负债率高达139。4％。2009年7月，杭州宜家时代小区的开发商杭州绿园房地产开发有限公司资金链出现问题，部分房子被查封。而其他房地产商正在收缩战线，尽快回收现金“猫冬”。第二害怕的是来自国内外的“炒房者”。近年来，大量资金从海外流入我国市场，主要是受到三大因素的吸引：一是人民币持续升值的潜力，二是中国经济与国外特别是发达市场经济增速的差别，三是对国内通货膨胀的预期和国内资产价格上涨的预期。这些资金主要流向了股票市场和房地产市场，而较少流入实业投资领域，因此绝大部分是国际热钱，或称游资。它们最大的特点就是追涨杀跌，一旦国内资产价格开始下跌，往往首先望风而逃，起到“墙倒众人推”的效果。2007年到2008年发生在越南的货币危机，有很大程度就是国际游资快进快出影响的结果。

类似的，由于房地产不仅具有消费品的特征，也具有投资品的特征（这将在第二章具体解释），所以也吸引了大批国内投资者或称“炒房者”。这些炒房者又大致可以分为两类：一类是新型的“地主”，他们的平均年龄相对较大。例如不少曾经在大企业集团或部委工作的老北京就属于此列，他们往往已经通过当年的福利分房、集资建房等各种方式，以很低甚至几乎为零的成本占有了多套在市中心位置不错的住房，仅靠租金就可以过上舒服的生活。新型地主并不急于将手里的房子卖掉，一方面是因为这些房子多数较老或产权不清晰，卖不到好的价格，另一方面是等待拆迁，获得更高的补偿。所以房价的下跌对他们的影响并不显著。另一类则是将房子当成股票一样来炒作，通过低买高卖来赚取差价。这类人常常动用较多的杠杆，只需付出少量首付就可以取得房产，然后“以房养房”，利用租金来支付按揭款，然后等到价位合适的时候就及时脱手赚钱。房价下跌显然会对这部分人形成较大的影响，使得他们卖房的利润降低甚至亏损，而如果再加上租房市场的萧条，就可能因为无法支付按揭而出现信贷违约的现象。他们与开发商有些类似，都是“用别人的钱来赚钱”，因而资金链存在相似的弱点。

正文　谁最怕房价下跌（3）

2009…11…13　8：05：38　本章字数：1036

三是地方政府。在房地产开发的产业链中，地方政府扮演着土地供应者的角色，高涨的房价不仅为地方政府带来很好看的GDP政绩，还能够带来实实在在的现金流，例如多个环节的税收收入，巨额的土地出让费等等，当地与房地产和建筑相关的上下游产业也能够得到快速发展。自从中央和地方“分灶吃饭”和实行分税制改革以来，地方政府终于找到了能够源源不断来钱的不二法门，那就是卖土地。据统计，来源于房地产业的土地出让金、税费等收入占地方财政总收入30％　；在某些房地产热点城市，所占的比例甚至超过了50％。一旦房地产市场陷入萧条，房地产开发商不敢拿地，土地就卖不出去或者卖不到好的价格，而这显然是地方政府不愿意看到也不能接受的。

四是银行。银行与房地产之间的关系早已是公开的秘密。与前三类主体不同，银行不指望通过买卖房地产的价差获取收益，但它赚钱的环节绝不少于以上任何一个利益主体。第一个环节，在开发商置地阶段，银行就可以给开发商提供贷款；第二个环节，开发商以拿到的地作为抵押，从银行贷款启动宣传和前期建设工作；第三个环节，购房者到银行做按揭贷款，贷出来的钱还是交给开发商。这些环节环环相扣，房价越是上涨扣得越是紧密。但是如果房价下跌，则倒推回去环环都可能有问题，比如按揭首付如果为30％，而房价在短期内跌幅超过这个比例，那么购房者就可能不愿意再为手里的负资产支付按揭而宁愿违约，第三个环节的风险就显形化了（我们记得，这也正是前文所述次贷危机爆发的缘由）。如果房子卖不动或者卖不出价来，开发商没钱还贷，银行就只能把给开发商的贷款降为呆账或者想办法通过变相的借新还旧等方式给予展期。如果萧条时间过长，第二个环节的风险早晚会爆发出来，而一旦抵押的土地被收上来，第一个环节的风险会被牵出来。可见，由于首付不为零，银行对小幅度的降价有免疫能力，但一旦出现大幅度的房价下跌，它们也抵挡不住。

最后不得不说，房价如果暴跌，对于普通老百姓也未必是一件好事。因为政府、银行乃至房地产的上下游产业都不可避免地受到影响，我们在此无法量化测度房价下降带来的负面影响，但是如果地方政府财政受到严重打击，银行坏账大幅增加，相关产业失业率飚升，不排除殃及池鱼的可能性。到时候你手里的钱即使能够买得起房，也未必敢花出去。

“美国之石，可以攻玉”。既然这么多人都怕房价下跌，银行跟房地产开发商也有千丝万缕的联系，万一房价真的跌了，会不会爆发中国式的次贷危机呢？

正文　何来中国式“次贷危机”（2）

2009…11…13　8：05：39　本章字数：1145

使用房价收入比指标也会遭到批评，因为统计数据中的家庭可支配收入可能会遗漏很多实际存在的收入，比如“灰色收入”，从而高估了房价收入比。那么我们撇开微观房价，对比一下两国的宏观经济环境。在危机爆发之前，美国、欧洲乃至全球显然存在严重的流动性过剩问题，这也是导致2007年全球通货膨胀的主要原因之一。在2007年，中国也面临类似的流动性过剩问题，通货膨胀压力极大，连续多月出现负利率，也因此采用了从紧的货币政策。然而，在金融危机的冲击下，我国先是启动了“4万亿”投资项目，人民银行在2008年不到100天的时间里面连续五次降息，然后又在2009年通过银行系统大量发放贷款，2009年上半年新增信贷达到7。37万亿，是2008年全年的150％。虽然暂时还不能摆脱通货紧缩的风险，但长期来看，如果妥善地消化掉这段时间紧急投入市场的流动性，实现经济的软着陆，将是决定中国式“次贷危机”会否爆发的先决条件。

除了以上因素外，中国还有一些得天独厚的“危机基因”，比如前文提到的热钱流入问题。美联储在危机中维持近乎“零利率”，而我国利率继续下降的空间不大，这就使得美元可能成为国际融资货币，而人民币再度变成热钱追捧的对象。加之中国经济在全球经济衰退中的一枝独秀和新兴经济体的快速增长主体，更大规模的国际游资流入中国并非不可能。由于中国目前的投资渠道较少，这些热钱除了进入股市就是进入楼市，很可能进一步推高中国的房地产价格。在1997年之前的东南亚、2007年之前的越南，相似的一幕都曾经出现国。2009年上半年，我国外汇储备突破2万亿美元大关，是全球第二大外汇储备国日本的两倍。其中，1800亿美元的上半年外汇储备增量中，有95％是二季度流入的。这说明国际资金正在加速流入中国市场，而在盛筵达到高潮的时候，也是人去楼空的危险高涨的时候。

在此，可以做一个不甚恰当的假设——如果我们不小心在错误的时点提高利率，或者欧美市场转暖、美联储提高基准利率，那么后果可能是：

大量资金抽离中国市场，外汇储备中不能解释的部分（热钱）迅速由正转负；

股市、楼市失去资金支撑，大幅下跌；

投资者损失惨重，无力购买房产，而持有现金的潜在购房者也决定暂缓购房，等待谷底的出现；

房地产企业销售停滞，资本市场由于股指大幅下跌而融资能力下降，加之银行惜贷，开发商资金链断裂，大批曾经高价拿地的企业无力持续开发，不得不低价甩卖，但最终会有一批开发商被迫破产清算；

银行发放的住房抵押贷款违约率大幅上升，房地产开发商无力清偿贷款，收回的抵押房产一再降价也无人购买，银行资产质量大幅下降，银行惜贷现象更加明显；

正文　何来中国式“次贷危机”（3）

2009…11…13　8：05：39　本章字数：1183

银行抛出的抵押房产拍卖进一步打