楼市迷局+张志前-第4部分

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2009…11…13　8：05：39　本章字数：1183

银行抛出的抵押房产拍卖进一步打压房地产市场，导致房价继续下跌；

投资者在股市、楼市损失惨重，流动性出现严重问题，信用卡贷款、汽车贷款违约率随之大幅上升；

银行惜贷、需求减少导致投资增速降至冰点，上游的原材料、制造、建筑和下游的装修、配套产品制造等行业都遭遇严重打击，失业率上升，宏观经济“硬着陆”……

可见，无论从任何立场来看，我们都不希望“次贷危机”在中国的舞台上重演。不过，从笔者看来，真正意义上的中国式“次贷危机”并不会发生。虽然并非不可能出现以上的“信贷危机”，但与美国的“次贷危机”相比，其影响范围、规模、深度，都将是小巫见大巫。

这首先是由于中国并没有真正意义上的“次级贷款”产品。我国商业银行提供的房屋抵押贷款中没有次级贷款和优级贷款之分，对贷款人资格的审查仍然比较严格，首付比例控制在三成到四成之间，对第二套房的贷款限制严于第一套住房，没有零首付和可变利率等机制，这些都将房屋抵押贷款的风险控制在一定范围之内。

其次，中国的金融创新步伐较慢，缺乏金融衍生品作为危机的放大器。国内没有CDO，资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（MBS）等都很不发达，更遑论CDS等信用衍生产品。这样，房屋抵押贷款的风险最多也就仅限于房屋抵押贷款总额本身，不会被乘数化放大。银行承担的风险也不会在整个金融体系里全面扩散。

再次，中国独特的文化特征使得对住房的需求刚性更加强烈。“家国天下”、“安得广厦千万间”的传统理念让中国人对自有住房的需求非常强烈，而且随着80后进入结婚、成家、立业的阶段，年轻人对购买住房的刚性需求很强烈。相比之下，在美国租房是非常正常和普遍的现象，信用体系、中介服务和房屋租赁市场也比较成熟，笔者有不少同学在美国工作生活多年仍然租房居住。需求的坚挺是房价保持高位的有利前提。

最后，土地资源的稀缺性决定了房价暴跌的可能性不大。欧美国家土地私有化，土地作为一种商品的流动性和价格弹性很好，可以随着房价的波动而变化。而我国土地是国家所有，土地供应非常有限，都控制在各地方政府手中。特别是一线城市的土地供应日趋紧张，这限制了土地供给，客观上加剧了资源稀缺性。近年来的“地王”层出不穷，让地方政府的钱袋子赚得盆满钵满，而开发商自然不会吃亏，可以很轻松地将成本转嫁给消费者，从而形成了一个相当高的房价底限。无论是基于公有制的要求，还是基于农业经济基础的限制，都决定了土地私有化和所谓的农村土地流转制度，短时间内还不可能在我国推行，因此土地资源的稀缺性还将在相当一段时间内持续下去。

所以，对中国的房地产市场来说，中国式“次贷危机”发生的可能性和规模都不值一提。正所谓：“地还在，梦就在，大不了调整一下再来”

正文　房价的几种理论（1）

2009…11…13　8：05：40　本章字数：844

第二章　揭开楼市价格的面纱

2009年，“魔术”成为街头巷尾热议的年度热门词汇之一。来自世界各地的魔术师们经过多年的沉寂终于扬眉吐气：近景魔术，远景魔术，大变活人，鸡蛋里面掉戒指……引来魔术迷们纷纷上网破解魔术的秘密。但你可能还不知道，最神奇的“魔术舞台”就在咱们身边，那就是玄之又玄的楼市。2009年6月，上海一栋刚刚建成的楼房忽然齐根断裂，整个就地“卧倒”，算不算是远景魔术之大手笔？而更加让老百姓心跳的则是楼市价格的“变脸”，同样的楼，同样的地段，楼市价格在几年之内可能翻了几番还买不到，忽然在2008年又可以打折又可以买房送车甚至可能送个户口什么的，然后转瞬间再度变成炙手可热的的香饽饽，让人不得不感叹“不是我不明白，实在是楼价变化太快”。让我们也做一把山寨魔术师，为大家揭开楼市价格的神秘面纱。

房价的几种理论

关于房地产价格应该采用哪一种理论，可谓众说纷纭，并不存在统一的意见。但从一般意义上看，如果将房地产作为商品，从经济学角度出发可以有供需理论、商品价值理论、效用理论，如果将房地产作为投资品，则可以有收益折现理论。

首先，供需理论认为应从供求规律角度来确定房地产的价格。供需理论是经济学的基本问题之一，其核心问题就是价格决定问题。简单来说，就是商品需求数量和商品价格成反方向变动，即商品价格提高，对该商品需求量减少；反之商品价格下降，则对其需求量增加。商品供给量和商品价格成同方向变动，即商品价格提高，该商品的供给量增加；反之，商品价格下降，则对其需求量减少。在这一理论下，房地产作为商品的一种，其均衡价格是当需求价格和供给价格相等，同时需求量和供给量相等时的价格。在供需曲线上，它由需求曲线和供给曲线的交点决定，即在这个价格水平上，消费者愿意购买房地产的数量正好等于厂商愿意出售房地产的数量。这种供求相等的市场称为均衡市场，市场均衡时的价格为均衡价格，市场均衡时的产量为均衡产量。

正文　房价的几种理论（3）

2009…11…13　8：05：41　本章字数：827

效用理论认为房地产的价格应由房地产所能带给消费者的效用来确定。例如，使用同样建筑材料、耗费同样人工成本的两处房地产，一个在市中心，另外一个在远郊，虽然拿地的成本有所差别，但实际销售的价格差别可能远远超过拿地成本，这时候商品价值理论就会受到质疑，而如果用市中心房地产给人们带来的时间节约和生活便利能够产生更大的效用来解释则更为合理。因此，效用理论认为效用越大，价格就应该越高，反之效用越小，价格就越低。当然，效用的衡量是一个比较难的问题。在经济学中，效用是用来衡量消费者从一组商品和服务之中获得的幸福或者满足的尺度。有了这种衡量尺度，人们就可以在谈论效用的增加或者降低的时候有所参考。但在新古典经济学中，理性人的假设是基于在经济约束中寻求效用最大化的人来定义的。按照这种假设的行为衡量标准，效用不是由于像幸福、满足这种心理状态来决定的。效用往往用于构造无差异曲线，无差异曲线反映的是个人或者社会在维持一种水平的满足状态时需要的商品数量。当把效用曲线同生产约束曲线或消费约束曲线联合起来分析时，可以得到帕累托效率曲线。

收益折现理论是认为房地产的价格应该取决于房地产在未来能够给购买者带来的收益水平。这一理论的前提是将房地产主要作为投资品，购房者取得房地产主要不是用于消费，而是用于从未来的租金或买卖价差中获取收益。收益折现模型可以采用多种不同的估值方法，最为简化的是假设未来不出售，纯粹依赖租金收入，租金收入不增长，且到N年之后无法使用时残值为零，则房地产价格的简化计算公式应该是：

V=A0/K

其中V是房地产价格，A0是租金，K是投资者要求的回报率。

理论之所以为理论，就是用最简化而抽象的方式解释了最为复杂的实际现象。但理论的缺点是反过来应用于现实中时，只能证明一部分，甚至有可能在某些时点、某个时期内与现实相悖。那么，在我们的现实生活中，房价又是如何构成的呢？

正文　房价的构成要素（1）

2009…11…13　8：05：41　本章字数：1151

2009年6月30日，接近下午五点，盛夏夕阳用36度的高温热情地炙烤着北京城。此时此刻，北京市土地整理储备中心二楼会议室虽然开足了空调，气氛却已经远远超出了窗外的酷暑，进入白热化状态。“31亿”、“32亿”、“33亿”……随着数字以每次八、九个零的速度飚升，举起的牌子越来越少，逐渐只剩下3号方兴地产、10号SOHO中国和18号保利地产三个号码在场上轮番起落。随着3号叫出“39亿”，潘石屹平静地退出了角逐，还很有风度地向对手竖起大拇指——不知潜台词是“你真棒”还是“算你狠”……“40。6亿！”方兴地产最终在同保利的“单挑”中胜出。此时此刻，一个新的记录诞生了：起始价16。47亿元的广渠路15号地经过97轮拉锯竞价，以147％的溢价率被拍出，创造了土地市场实行“招拍挂”七年来北京土地市场总价最高和单价最高的双料记录。扣除项目中1。5万平方米的廉租房、幼儿园、小学及体育公园，这一项目折合楼面价约为16022元/平米，成交总价40。6亿元人民币！

一石激起千层浪，“新地王”引起了关于房价的一片争论。有了16000元的楼面价，很多人自然将捧热房价的矛头指向了地价。而此前的6月23日，国土资源部首次试图用数据洗清“地价推高房价”的“不白之冤”，指出地价仅占房价的23。2％。相较之下，美国是28％，韩国是50％…65％，日本是60％…75％，中国的房地产土地成本要远低于这些国家。一时之间，房价的构成要素再次引起了人们一探庐山真面目的好奇心。那么，房价到底是怎么“炼成”的呢？

在我国，商品房的价格一般说来由五大要素构成：

一是土地成本，在房地产开发过程中，开发商需要首先获得土地的使用权，然后才能开展房地产开发和经营。土地成本主要可以分解为土地出让金，大市政费、基础设施配套费、征地、拆迁和安置费用等内容。

其中，土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，也就是土地使用权的交易价格，一般是一次性支付。但如果出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，也会出现分多次支付的现象。大市政费全称是“市政公用设施建设费”；指规划红线以外，全市性市政公用设施建设费。而基础设施配套费主要包含“四源”费，即用于兴建自来水、污水处理、煤气、供热这四项服务设施的费用。在申请建设用地时，房地产开发商往往需要代征一定数量的市政设施用地。这些代征用地的征地补偿费、拆迁及安置费由开发商支付，也因此成为房地产价格的重要组成部分。近年来，随着房价的不断攀升，拆迁安置标准反过来也受到刺激，不断提升，这部分费用支出有增无减。据开发商提供的资料，土地成本约占房价的30％。

正文　影响房价的因素（2）

2009…11…13　8：05：43　本章字数：851

当然，城市的经济发达程度不同，收入水平不同，吸引力差别较大，房价的涨幅和绝对数也相应地相差较大。例如，2007年北京的人均可支配收入为22000元，而山西省的人均可支配收入只有11600元。北京比山西高89。7％。但是北京地区的平均房价为11553元/平方米，山西则为2249元/平方米，两者相差超过400％，远远超过了人均收入水平的差别。

在城市中所处的位置也对房地产价格带来很大影响。例如北京三环附近某房龄10年的二手房价格，与五环外某新住宅小区的价格相当甚至更高。这是因为房地产与一般商品不同，不可能轻易挪来挪去，在地理位置上具有绝对的刚性，而无论从周长还是从面积来说，城市中心（如三环附近、二环附近）的土地供应量必然少于外围（如五环附近）的土地供应量。考虑到“物以稀为贵”，城市中心地区的房地产供给存在刚性，也就不难理解为什么质量相近的房地产项目，仅仅由于坐落在城市内不同的地区，房价就可能相差十分悬殊。

房地产项目在城市中所处的位置除了决定供给的刚性外，也决定了购房者出行的交通便利程度、周边配套设施的完善等等。在市中心出行更加方便，往往能够大大减少上班路上所花费的金钱和时间，可以腾出更多的金钱用于消费，更多的时间用来休闲和锻炼。在北京，近年来城市轨道交通建设的扩展极大地提振了地铁沿线房地产的市场价格。而周边配套设施显然会对居住者的生活便利带来极大影响，如学校、医院、商业设施、教育和文体设施比较健全，甚至有名校在附近，就必然会显著地提高某些地区的房价。

当然，同样的地理位置，对于不同类型的房地产投资可能影响不同。例如对公寓和办公楼的投资可能符合上述特点，在市中心、人口密集、商业设施发达和配套完备的地区较为昂贵。而如果是专门为养老而购买别墅，则远离喧嚣的市中心、人口不密集、拥有一定程度的配套设备是较为理